英国 · 研究

二套房印花税：同一套房，苏格兰要多缴 42%

以 £315,000 买一套二套房——这是英格兰城镇的中位价——英格兰缴 £21,500，威尔士缴 £21,450，苏格兰缴 £30,550。印花税分别于 2015 与 2018 年下放，三地此后各自选择了完全不同的附加房产征税方式，差距已大到足以改变「在哪里买」这个决定。

Soloren Lee房地产市场研究

三种税，三套机制

这不是同一种税的三张税率表。三地把附加房产的税负叠加上去的方式在结构上就不同，而驱动差距的正是结构，不是那个显眼的百分比。

英格兰与北爱尔兰在 SDLT 每个分段的税率上加 5 个百分点。零税率段的形状保留，只是变成了 5% 段。

苏格兰的附加住宅附加税（ADS）按购买全价的 8% 计征，叠加在 LBTT 之上。它不分段，也没有「以下部分不计」的切口，因此价格越低它占比越重——就税单占比而言，苏格兰越便宜的二套房被课得越狠。

威尔士在 2024 年 12 月放弃了加征模型，改为对附加房产使用一张独立税率表，从第一英镑起按 5% 计征。全英最高的 £225,000 零税率段在那张表上并不存在。

下表每个数字都是附加住宅房产的完整税单，由各征收机构公布的税率算出。£40,000 出现在表中，是因为三地的附加税负都在此处开启：低于它一英镑，附加房产与普通房产同等课税。

购买价格	英格兰与北爱	苏格兰	威尔士
£40,000	£2,000	£3,200	£2,000
£150,000	£8,000	£12,100	£7,500
£250,000	£15,000	£22,100	£14,950
£315,000 (英格兰城镇中位价)	£21,500	£30,550	£21,450
£400,000	£30,000	£45,350	£29,950
£750,000	£65,000	£108,350	£73,700

表中每个价位苏格兰都更贵，且价格越高差距越大。在英格兰城镇中位价上，苏格兰税单比英格兰高 42%——同一套房，现金多出 £9,050。

英格兰与威尔士在市场中段彼此接近，到高端才分开：威尔士的附加税率表爬升到 17%，与英格兰 17% 的适用方式不同——大约 £600,000 以上威尔士更贵，以下更便宜。

要记住的规律是：没有哪个地区单纯就是「最贵的那个」。苏格兰在整个价格区间都是异类；英格兰与威尔士则随价格互换位置。

以上是标准住宅规则。置换主住所、与已有房产者共同购买、继承份额、混合用途购买与公司买家都会改变答案，苏格兰与威尔士各自另有 36 个月的置换退税规则。

本文不提供任何降低税负的建议。它陈述的是三张公开税率表各自收多少，算法与本站计算器完全一致。

税率依据 HMRC、苏格兰税务局与威尔士税务局公布。价格来自英国土地登记局 Price Paid Data，仅含标准成交，截至 2026-09-30。本文为市场分析，不构成税务建议。