房地产市场研究
Soloren Lee
本站市场研究的作者，分析直接基于成交登记原始记录——迪拜用 DLD 记录，英格兰用英国土地登记局 Price Paid Data——而非房源门户或中介评论。文中每一个数字都可以从本站工具所用的同一份数据集复现。
该作者的研究指南
2026 年 3 月之后，迪拜楼市哪一部分停止了买入
战后的成交下滑按细分拆开：先是现房和土地，最后才轮到便宜的期房。
迪拜房价正在腰斩吗？登记成交价自高点以来跌了多少
战后三个板块的登记价格都在跌，跌幅超出正常波动，但离腰斩还差得远。
迪拜一居室交付潮：期房存量集中在哪些区域
哪些区域相对现有存量和租赁量，背着最多的期房一居室。
100 万迪拉姆以下的现房两居：登记数据里它们还出现在哪些区
过去一年 100 万迪拉姆以下成交的两居室公寓，大多是现房。这个价位的期房也有，但集中在一个区；两类都有成交的区里，大多数是期房两居更贵。
迪拜现房公寓已从高点回落但仍高于去年同期，期房的下跌则是结构效应
现房市场是否在降温，取决于你从哪个基准量起，登记数据两个答案都能给出。
200 万迪拉姆这条线：黄金签证级别的购房在迪拜各区能买到什么
市场有多大比例过了签证门槛、哪些区域过线是常态或例外，以及 200 万到 250 万迪拉姆在各区能买到什么。
迪拜土地局成交数据包含什么、不包含什么
一条成交记录带哪些字段、缺哪些字段，以及登记在哪些地方已知不完整。
迪拜公寓价格指数，以及一次三个月的回落值多少
指数怎么构建、哪些时段薄到不能读，以及最近这次变动是否大到有意义。
期房已占迪拜公寓成交的大多数，而这个上升是集中发生的
逐年的期房占比、其中多少来自成交地点的转移，以及是哪些区域扛起了它。
迪拜公寓到底多少钱：按你手上的预算来看
公寓总价的分布、每个预算档买到什么，以及同一个数字在哪些区域买得最多、最少。
迪拜小户型的每平米更贵，而全市那条曲线把它藏起来了
汇总口径的面积曲线、同一条曲线在区域内部的样子，以及拿一套房去比周边之前该做的面积修正。
迪拜开间多少钱，以及期房那套为什么更贵
开间价格的分布、两端各是哪些区域，以及按区域逐个测算的期房与现房价差。
迪拜每平方英尺价格：从真正被登记的平米换算而来
换算关系、按区域的两种单位中位价，以及取整的系数会丢掉多少精度。
用登记租约算迪拜租金回报率，以及公布的数字为什么偏低
用两份登记数据算出的分区域回报率、限定现房后的修正幅度，以及是什么决定了修正的大小。
同一栋楼，价格差很多：楼宇中位价没告诉你的事
一栋楼内部成交价的差异有多大，以及相信它的中位价之前该核对什么。
这栋楼比周边贵吗？通常不贵——而且这个问题问错了
为什么平均楼宇与所在区域持平、为什么数百栋不是，以及这两个中位数常被怎样错误对比。
迪拜单价涨幅最快的区域，以及为什么榜单前几名与涨价无关
区域涨幅排行榜为何测的是成交构成，哪些区域真的动了，以及如何区分两者。
迪拜 2026 上半年成交下滑，但通行的那个数字把数据故障算成了市场行为
五年来首次同比下滑，把季节性和一个月的记录缺失分别剥离后还剩多少。
迪拜房价十年走势：来自成交登记记录
十年迪拜成交量与价格，逐区拆解，以及全城均值为何会误导。
迪拜期房溢价没有全城数字看起来那么大
全城期房溢价为何是结构效应，以及按区域测算的中位数说明了什么。
Studio 单价高于 1 房，总价却更低
在一个又一个区域里，单价和总价把 studio 与 1 房排出了相反的顺序。该看哪个，什么时候看。
别墅单价常常低于同区公寓，但这不代表买下来更便宜
别墅单价更低为什么不等于更便宜，以及哪些区域对比样本太薄不能信。