迪拜土地局成交数据包含什么、不包含什么
一条成交记录带哪些字段、缺哪些字段，以及登记在哪些地方已知不完整。
本站每一个数字都来自迪拜土地局登记的成交。这份登记比看上去要窄，人们用它犯的错多数出在误判边界。
一条记录里有什么
一条登记成交是份很短的文件。它写明交易何时登记、物业位于何处、属于哪一类、大致多大面积、成交价多少。房型在报备时填了才有。
这足以回答很多关于价格的问题，几乎回答不了任何关于品质的问题。同一栋楼里的两套公寓，一套在四十层朝海，一套在三层朝停车场，登记出来的两条记录只在面积和价格上不同。真正解释这个差价的东西，文件里没有。
拿一套具体房子去比楼宇中位价时，这一点影响最大：中位价是真的，而你这套相对它偏在哪儿，靠查资料查不出来。
四类物业挤在一张表里
| 记录类型 | 占抽样成交 | 抽样行数 | 中位单价 |
|---|---|---|---|
| Unit | 81.1% | 154,043 | 18,151 AED/sqm |
| Villa | 9.7% | 18,462 | 15,112 AED/sqm |
| Land | 8.9% | 16,812 | 15,166 AED/sqm |
| Building | 0.3% | 549 | 14,213 AED/sqm |
公寓在数量上占绝对多数，地块和别墅占掉大部分剩余，还有几百笔是整栋楼易手。
把它们混在一起算，是从这份数据里算出错误数字最常见的方式。地块是按平米成片交易的，公寓是按平米以八十平为单位交易的，两者取平均，得出的数字买哪一边的人都认不出来。本站每一个中位数都限定在单一记录类型内，就是为了这个；跨类型的对比，两侧用同一口径限定。
区域页也踩同一个坑。一个区域里出现一笔大宗地块成交，和只按公寓统计的同一区域，看起来会很不一样，而这个差别跟公寓价格有没有动毫无关系。
登记在案的东西，多数还没盖出来
62%
期房占抽样成交
189,866
抽样成交
2023-08-14 至 2026-08-13
抽样窗口
1,339,968
完整登记中的成交
登记成交里期房占明显多数，意味着这些价格是尚不存在之物的开盘价。它们成批进入登记，价格由开发商定。
把这一点和任何一个区域中位价放在一起看，中位价的含义就变了。期房活跃的区域，中位价更接近开发商的价目表；成熟区域以二手转售为主，中位价更接近买卖双方真正谈成的水平。
两个数各自准确地回答了不同的问题。你手上是哪一个，只有自己把行拆开才知道。
登记不知道的事
| 数据里没有 | 对你在本站看到的数字意味着什么 |
|---|---|
| Rent | Not in this table. Lease contracts are registered separately with Ejari and join to this data only at the area, which is what the rental yield guide is built on. |
| Service charges | Set per building and billed annually, never part of a sale record. Two towers at the same price per square metre can differ by thousands a year in running cost. |
| Floor, view, and finish | A high floor with an open view and a low floor facing a wall register identically. Most of the price spread inside a single building comes from attributes the record does not carry. |
| Buyer nationality | Published by DLD in aggregate elsewhere, not attached to individual sales here. |
| Developer | Project names often imply one, but the field itself is absent, so any developer ranking would be string-matching rather than counting. |
租金回报率值得单独说清楚。任何回报率都需要一个租金和一个价格，而这张表里只有价格。迪拜的租约是登记的，只是走 Ejari 单独登记，两者只能在区域层拼接，拼不到楼宇层。谁若发布迪拜回报率却不说清租金从哪来，那个租金总归是从某处来的，回报率的可信度取决于那个某处。
记录不完整的地方
有些字段本身就是空的。约 14% 的抽样行没有房型，35,823 行没有楼宇名，16,878 行没有楼盘名。一个默认这些字段存在的筛选条件，会不声不响地把这些行丢掉，它报的数量和旁边页面上的对不上。
每份快照的末尾都有同一个问题的温和版本。成交是完成之后才登记的，所以最近几周永远比它最终的样子要薄。任何一份提取里的最后一个月，看着都像一次它自己会长回去的放缓。
怎么读本站的一个数字
先看记录类型。 如果一个对比把公寓数字和区域数字并排放，先确认区域数字是否限定在公寓——不限定的版本包含别墅和地块，会明显偏低。
再看样本量。 三十笔成交撑起的中位数，几笔就能推动它。本站每张表都在数字旁边印出背后的笔数，就是为此；笔数小的时候，那个数字只说明方向，别的说明不了。
最后看窗口。 本站数字覆盖 2023-08-14 至 2026-08-13。完整登记可回溯至 1990-02-12，含 1,339,968 笔成交、总额 3.7T，但全站发布的中位数是在近期窗口上算的，不是在全部数据上算的。
延伸阅读：楼宇中位价没告诉你的事 展示同一个地址内部的价格能拉开多大；这栋楼比周边贵吗 走了一遍只有两侧限定为同一记录类型才成立的对比。
数据来自迪拜土地局截至 2026-08-13 的历史销售记录，仅含销售不含租赁，属市场参考，不构成估值或投资建议。