ما الذي تغطيه بيانات مبيعات دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وما الذي تتركه

كل رقم على هذا الموقع مصدره مبيعات مسجّلة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. السجل مصدر جيد ومصدر ضيّق في آن، ومعظم الأخطاء التي يقع فيها الناس مع هذه البيانات تأتي من عدم معرفة حدودها.

ماذا يحتوي السجل الواحد

عملية البيع المسجّلة وثيقة قصيرة. تذكر متى سُجّلت المعاملة، وأين يقع العقار، وأي نوع هو، وكم مساحته تقريباً، وكم دُفع. وعدد الغرف موجود حين تضمّنه التسجيل.

هذا يكفي للإجابة عن أسئلة كثيرة تخص السعر، ولا يكاد يجيب عن أي سؤال يخص الجودة. شقتان في البرج نفسه، واحدة في الطابق الأربعين تطل على الماء وأخرى في الثالث تواجه موقف سيارات، ينتجان سجلّين لا يختلفان إلا في المساحة والسعر. وما يفسّر الفارق بينهما ليس في الملف.

وأثر ذلك أكبر ما يكون حين يقارن أحدهم وحدة بعينها بوسيط مبناها: الوسيط حقيقي، وموضع الوحدة منه لا يفسّره شيء يمكن البحث عنه.

أربعة أنواع من العقارات في جدول واحد

الشقق تهيمن على العدد، وتشكّل الأراضي والفلل معاً معظم الباقي، وبضع مئات من المبيعات هي مبانٍ كاملة تنتقل ملكيتها.

وخلطها معاً هو أشيع طريقة لإنتاج رقم خاطئ من هذه البيانات. الأرض تُباع بالمتر المربع بالجملة، والشقة تُباع بالمتر المربع في وحدات من ثمانين متراً، ومتوسط الاثنين يعطي رقماً لا يعرفه مشتري أيٍّ منهما. لذلك يقتصر كل وسيط على هذا الموقع على نوع سجل واحد، وحين تمتد المقارنة إلى نوعين يُقيَّد الجانبان بالطريقة نفسها.

والمصيدة نفسها تطال صفحات المناطق. منطقة تضم بيع قطعة أرض كبيرة تبدو مختلفة عن المنطقة ذاتها محسوبة على الشقق وحدها، والفارق لا علاقة له بحركة أسعار الشقق.

معظم ما هو مسجّل لم يُبنَ بعد

أغلبية واضحة من المبيعات المسجّلة هي على الخارطة، أي أن السعر المرتبط بها سعر إطلاق لشيء لم يوجد بعد. وتدخل هذه المبيعات السجل على دفعات عند طرح المشروع، بأسعار حدّدها المطوّر لا أسعار تفاوض عليها طرفان.

اقرأ ذلك إلى جانب أي وسيط منطقة يتغيّر معنى الوسيط. في منطقة نشطة على الخارطة، الوسيط أقرب إلى قائمة أسعار مطوّر منه إلى سعر تقاصّ في السوق. وفي منطقة راسخة معظم مبيعاتها إعادة بيع، يكون أقرب إلى ما اتفق عليه المشترون والبائعون فعلاً.

ولا أحد الرقمين خاطئ، فهما يجيبان عن سؤالين مختلفين، والسجل لا يوضّح أيهما تنظر إليه ما لم تفصل الأسطر بنفسك.

ما لا يعرفه السجل

والعائد الإيجاري يستحق التوضيح. أي رقم عائد يحتاج إيجاراً وسعراً، وهذه البيانات فيها السعر. ومن ينشر عائداً في دبي اعتماداً على بيانات المبيعات وحدها فقد جلب الإيجار من مكان آخر، وجودة العائد هي جودة ذلك المصدر الآخر لا جودة السجل.

أين يكون السجل ناقصاً

بعض الحقول فارغة ببساطة. نحو 14% من أسطر العينة بلا عدد غرف، و35,823 سطراً بلا اسم مبنى، و16,878 سطراً بلا اسم مشروع. وأي تصفية تفترض وجود هذه الحقول تُسقط تلك الأسطر بصمت، فلا يطابق العدد الذي تعرضه العدد المعروض في الصفحة المجاورة.

وهناك نسخة أخف من المشكلة نفسها في نهاية كل لقطة. تُسجَّل المبيعات بعد إتمامها، فتكون الأسابيع الأحدث دائماً أرقّ مما ستصير إليه. والشهر الأخير في أي استخراج يبدو تباطؤاً، وغالباً ليس كذلك.

كيف تقرأ رقماً على هذا الموقع

تحقق من نوع السجل أولاً. إذا وضعت مقارنة رقم شقة إلى جانب رقم منطقة، فتأكد أن رقم المنطقة مقيَّد بالشقق، لأن النسخة غير المقيَّدة تشمل الفلل والأراضي وستأتي أدنى.

ثم تحقق من حجم العينة. وسيط قائم على ثلاثين عملية بيع يتحرك بحفنة منها. ولهذا يطبع كل جدول هنا العدد خلف الرقم؛ وحين يكون العدد صغيراً فالرقم اتجاه لا قيمة.

ثم تحقق من النافذة. أرقام هذا الموقع تغطي 2023-08-14 إلى 2026-08-13. ويمتد السجل الكامل إلى 1990-02-12 ويضم 1,339,968 عملية بيع بقيمة 3.7T، لكن الوسطاء المنشورة عبر الموقع محسوبة على النافذة الحديثة لا على السجل كله.

للاستزادة: ما لا يخبرك به وسيط المبنى يبيّن كم يتسع التشتت داخل عنوان واحد، وهل يُسعَّر المبنى فوق منطقته يمرّ على مقارنة لا تصحّ إلا حين يُقيَّد الجانبان بنوع السجل نفسه.

البيانات من سجلات المبيعات التاريخية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي حتى 2026-08-13. تغطي المبيعات فقط دون الإيجارات، وهي مرجع سوقي لا تقييم ولا نصيحة استثمارية.