迪拜房价正在腰斩吗？登记成交价自高点以来跌了多少
在相同参考窗口下比较原始单价与固定区域权重变化。最新提取已不支持对所有板块跌幅大小、排序作统一判断。
最新纳入的三个月窗口为 2026-08-01 至 2026-10-31。按下列板块与两种口径，样本单价较各自已观测高点低 3.3% 至 12.0%；这些具体序列尚未出现价格减半所需的 50% 跌幅。
11 月的数据更新也改变了较小波动的解释。现房公寓原始序列距高点跌幅为其此前典型三个月变化的 0.87 倍，固定权重序列则为自身典型变化的 1.96 倍。因此，不能继续把所有口径都描述成超过典型波动。
先分清比较窗口与计算口径
每个点合并三个月的成交，逐月推进。原始价格是样本登记单价的中位数；固定权重指标按 2025 年成交占比组合区域中位数，使区域构成保持固定。但同一区域内面积、房屋质量和项目构成仍会变化，后者不是同一房屋的重复成交指数，也不是官方房价指数。
最新提取显示了什么
| 板块 | 口径 | 高点窗口 | 高点单价 AED/平方米 | 最新单价 AED/平方米 | 距高点 | 较参考窗口 | 此前典型三个月变化 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 现房公寓 | 原始中位数 | 2026-04 | 15,875 AED/sqm | 15,359 AED/sqm | -3.3% | -3.1% | 3.8% |
| 现房公寓 | 固定区域权重 | 2026-02 | 17,939 AED/sqm | 16,966 AED/sqm | -5.4% | -5.4% | 2.8% |
| 期房公寓 | 原始中位数 | 2026-04 | 20,527 AED/sqm | 18,929 AED/sqm | -7.8% | -6.3% | 2.5% |
| 期房公寓 | 固定区域权重 | 2025-12 | 23,596 AED/sqm | 22,579 AED/sqm | -4.3% | -1.4% | 2.9% |
| 别墅 | 原始中位数 | 2026-02 | 19,420 AED/sqm | 17,085 AED/sqm | -12.0% | -12.0% | 4.5% |
| 别墅 | 固定区域权重 | 2025-12 | 18,043 AED/sqm | 17,122 AED/sqm | -5.1% | -1.2% | 4.6% |
参考窗口列使用截止 2026-02 的窗口，距高点列则使用每条序列各自的最高点。两者回答不同问题，可能给出不同板块排序；因此保留两列，而不再笼统宣布某一板块在所有定义下都跌得最多或最少。
覆盖范围决定数字能解释多远
固定权重计算分别保留 23 个现房公寓区域、22 个期房公寓区域和 13 个别墅区域，覆盖 2025 年对应板块成交的 84.3%、72.8% 和 72.9%。它们与完整原始样本并不是同一群体，仅控制区域权重不能证明构成变化解释了全部价格变化。
截止 2026-06、2026-07 的窗口按缺口规则排除。最新窗口有 0% 的日数落在已知提取缺口内。日历窗口结束，不等于成交登记覆盖已经完整。
将登记统计与具体房屋证据结合
源记录描述已经登记的销售事件，没有与同一房屋匹配的挂牌变价、撤牌、出价和实地查验历史。样本不能测量单套房屋多久卖出，也不能判断某个卖方会接受多少折扣；观察滞后和覆盖限制同样不支持价格变化的因果归因。
讨论买卖价格时，应继续按区域、楼栋、卧室数和面积缩小记录，再检查日期与房屋差异。可以参看楼栋价格区间研究，或核对本站价格指数的计算方法。