迪拜房价正在腰斩吗？登记成交价自高点以来跌了多少

迪拜的登记成交价距高点跌了 5.1% 到 18.7%，具体多少看板块和口径。四月上新闻的数字要大得多，DFM 房地产指数暴跌 30%。这个指数由 Emaar 等上市开发商的股票组成，反映投资者愿意为这些公司付多少钱，跟一套公寓卖多少钱只有间接关系，可一个"房地产指数"跌掉近三分之一，很容易被当成房价崩盘。这里要算的，是从高点起买房实际付的价格动了多少，再拿腰斩（跌 50%）当尺子，看崩盘在登记记录里对应什么价位。

战前的 2025 年 5 月，惠誉预计迪拜住宅价格会从 2025 年下半年到 2026 年回调，幅度最多 15%。REIDIN 的销售价格指数 8 月同比下跌 0.77%。土地局自己的价格指数页面最新读数还停在 2022 年 11 月，所以下面的数字直接从登记记录算起。

登记记录里有每一笔已完成成交的价格，足够按板块追踪从高点到现在的变化。它没有供应和挂牌数据，这个盲区正好关系到本文的问题，最后一节专门讲。

数字怎么算

每个点是一个滚动三个月窗口内抽样成交的中位单价（AED/平方米），每次往后挪一个月。战后单月的别墅成交只有几百笔，落到每个区域就只剩几十笔，太薄，读不出东西。三个月合并，是能让足够多区域留在样本里的最短窗口。

每个板块都用两种口径。原始口径取窗口内全部成交。固定权重口径先算每个区域自己的中位价，再按该区域在 2025 年（战前最后一个完整年份）占该板块成交的份额加权。这样，成交往便宜或昂贵社区转移，就不会被误读成价格变化。一个区域必须在序列的每个窗口里都有足够成交才能入选：公寓 20 笔，别墅 10 笔。最后现房公寓留下 22 个区域，覆盖 2025 年该板块成交的 83%；期房公寓 21 个，覆盖 69%；别墅 15 个，覆盖 77%。别墅包含期房别墅。

各板块：从高点到最新

高点是序列里最高的窗口，序列从截至 2023-12 的窗口开始。"战后"一栏拿最新窗口和截至 2026-02 的窗口比，那是空袭前最后一个窗口。典型波动是战前互不重叠窗口之间变化幅度的中位数；战前最深回落是 2026 年 3 月之前最大的一次从峰到谷。

现房公寓。 固定权重序列的高点在截至 2026-02 的窗口，也就是战前最后一个窗口，为 18,040 AED/sqm，现在是 16,534 AED/sqm，变动 -8.4%。战前它的典型三个月波动是 2.9%，最深一次回落 -1.4%。从 2023-12 到开战，这条序列没有跌过这么多。原始中位价从截至 2026-04 的高点算是 -7.1%。两种口径下，跌幅分别只走完了通往 50% 回调的 14% 和 17%。

期房公寓。 原始中位价距高点 -8.4%。战前它在截至 2024-04 的那一段也跌过 8.4%，这种幅度它以前经历过。新盘一开，成交就在区域之间挪动，原始期房中位价随之摆动。固定结构后，跌幅只有 -5.1%（高点在截至 2025-12 的窗口），开战以来 -2.2%，是三个板块里最小的。现房降温那篇在季度期房数据里看到的是同一种结构效应。

别墅。 原始中位价距高点跌了 18.7%，是本文最大的原始跌幅，也最容易被拿去引用。可这个高点本身就是结构造成的。在截至 2026-02 的前六个月里，原始别墅价格涨了 +26.2%，固定权重序列只涨了 +6.4%。那几个月成交偏向了更贵的社区，之后的下跌有一部分是这种偏移退回去。固定结构后，别墅距高点 -10.8%，开战以来 -8.0%。这仍是三个板块里最大的固定权重跌幅，所依赖的区域样本也最薄。

逐月序列

截止月份在 2025 年及之后的每个窗口，原始与固定权重中位价。标"数据缺口"的行，是因缺失月份而剔除的窗口。

现房固定权重一栏在 2025 年一路上行，截至 2026-02 的窗口见顶，之后一级级往下走。别墅原始一栏在 2026-02 前后几个窗口冲高又回落；别墅固定一栏在截至 2025-12 的窗口见顶，之后慢慢走低。

跌 50% 是什么价位

腰斩对应的是一个具体价格，登记记录可以告诉你它和过去三年比处在哪里。

跌 50% 会把现房公寓带到 7,938 AED/sqm，远低于样本里最低的窗口（截至 2023-12，12,605 AED/sqm）。期房公寓和别墅也一样。要腰斩，价格得跌破 2023-12 以来的任何一个窗口；而到目前为止，视板块和口径不同，登记记录显示的跌幅在 5.1% 到 18.7% 之间。

登记记录看不到什么

上面所有数字都来自已完成的成交，所以它反映拐点总会慢一拍。

一笔成交在完成时才登记。挂牌降价，只有等房子真卖出去才会出现在数据里。Fortune 报道，截至 5 月底，卖家在 3,292 套房源上累计降价 23.6 亿迪拉姆；这些降价在买家签约之前都进不了这份数据。没卖掉的库存、撤下的挂牌、决定再等等的业主，更是一点痕迹都不留。

买家一撤，先动的是量，价格在后。Fortune 援引高盛的数据称，3 月头 12 天阿联酋的交易量同比少了 37%。2026-07 和 2026-08 两个月都在空档之外，我们的月度成交数合计 21,660 笔，一年前同期是 38,527 笔，变动 -43.8%。这两个月我们的数据比 DLD 公布的总数少，所以真实跌幅更小；战后哪一段市场停了手那篇把两套口径对齐，并拆开了跌幅。量缩到这个程度，还能成交的都是买卖双方谈拢了的；坚持要去年价格的卖家，干脆从样本里消失了。所以用已完成成交算出的中位价，在市场转向时会滞后，而滞后多久，登记记录本身量不出来。

开战以来，每个板块的登记价格都在下跌，而且都超过了各自战前的典型三个月波动；距高点跌了 5.1% 到 18.7%。固定结构后跌幅在 5.1% 到 10.8% 之间，落在惠誉战前所说最多 15% 的范围里，离 50% 还差得远。想看这些变动背后的季度指数，见迪拜价格指数；想看现房公寓分区域的同比变化，见现房降温那篇。

数据来自 DLD 历史销售成交记录，截至 2026-09-17。价格取自公开的成交抽样，成交量为月度登记数，2026 年 7、8 月低于 DLD 公布的总数。仅覆盖销售不含租赁，属市场参考，不构成估值或投资建议。