迪拜现房公寓已从高点回落但仍高于去年同期，期房的下跌则是结构效应
现房市场是否在降温，取决于你从哪个基准量起，登记数据两个答案都能给出。
+5.6%
现房公寓，同比
中位单价 AED/平方米，2026-08-04 至 2026-11-03 对比一年前同一季度
-2.7%
现房公寓，相对高点季度
高点季度为 2026-02-04 至 2026-05-03
-4.4%
期房公寓，同比
全城口径；典型区域的变化为 +1.3%
九月关于迪拜楼市的报道已经形成一个固定叙事：一波交付潮正在增加供应，价格在回落，而现房市场是回落最明显的地方。Emaar 创始人 9 月 7 日表示，大量供应即将入市，预计到 2027 年城市会达到"不错的平衡"。REIDIN 的租金指数在租赁端讲了同样的故事：年增速从 2025 年 12 月的 6.15% 放缓到 2026 年 4 月的 1.55%。
这些是关于供应和租金的说法，登记记录里两样都没有。它有的是每一套成交公寓的价格，并标注了是现房还是期房。所以它唯一能裁定的问题是：现房公寓价格到底动没动、动了多少，以及这个变动是发生在区域内部，还是只出现在全城平均数里。
现房对比期房的八个季度
每一行是一个以数据截止日为终点的滚动季度，仅含公寓，中位单价 AED/平方米。用滚动季度而非自然季度，是为了让最新一行覆盖记录中最新的 92 天，而往下数第四行正好是一年前的同一季节。如果缺失的那个月（见下文）覆盖了某个季度四分之一以上的天数，该季度不参与高点评选，因为它的样本太少，撑不起一个高点。
| 季度 | 现房中位价 | 现房抽样成交 | 期房中位价 | 期房抽样成交 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-08-04 至 2026-11-03 | 15,430 AED/sqm | 2,558 | 18,956 AED/sqm | 5,977 |
| 2026-05-04 至 2026-08-03 | 14,958 AED/sqm | 1,969 | 18,594 AED/sqm | 6,102 |
| 2026-02-04 至 2026-05-03 | 15,852 AED/sqm | 3,277 | 20,511 AED/sqm | 9,350 |
| 2025-11-04 至 2026-02-03 | 15,504 AED/sqm | 4,405 | 20,357 AED/sqm | 11,802 |
| 2025-08-04 至 2025-11-03 | 14,610 AED/sqm | 4,315 | 19,838 AED/sqm | 13,642 |
| 2025-05-04 至 2025-08-03 | 14,607 AED/sqm | 4,497 | 20,398 AED/sqm | 10,687 |
| 2025-02-04 至 2025-05-03 | 14,878 AED/sqm | 4,560 | 19,556 AED/sqm | 8,850 |
| 2024-11-04 至 2025-02-03 | 14,357 AED/sqm | 4,063 | 18,839 AED/sqm | 7,984 |
现房序列在 2025 年一路上行，于 2026-02-04 至 2026-05-03 达到 15,852 AED/sqm 的高点，随后在最新季度回落到 15,430 AED/sqm，变动 -2.7%。一年前同样几个季度变动了 -1.8%，这次回落与去年那一步幅度相当，按这个口径看，并不比去年季节带来的变动更大。但最新季度相比 2025 年同一季度仍然是 +5.6%。两件事同时成立，引用哪一个，决定了现房市场是"降温"还是"持平"。
区域内部：低于高点，不低于去年
一个区域要入选，需要在最新季度和被对比的季度里都至少有 40 笔抽样现房公寓成交。低于这个数，两三笔异常成交就能把中位价推动几个百分点，而这正是被测量效应的量级。达标的 19 个区域覆盖了最新季度抽样现房成交的 82%。
| 区域 | 一年前 | 最新季度 | 变化 | 抽样成交（前 / 后） |
|---|---|---|---|---|
| Al Barsha South Fourth | 14,291 AED/sqm | 13,201 AED/sqm | -7.6% | 475 / 334 |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | 25,344 AED/sqm | 23,822 AED/sqm | -6.0% | 103 / 78 |
| Burj Khalifa | 30,560 AED/sqm | 28,749 AED/sqm | -5.9% | 194 / 104 |
| Al Merkadh | 22,320 AED/sqm | 21,217 AED/sqm | -4.9% | 227 / 137 |
| Palm Jumeirah | 28,407 AED/sqm | 27,049 AED/sqm | -4.8% | 79 / 50 |
| Al Khairan First | 25,308 AED/sqm | 24,507 AED/sqm | -3.2% | 131 / 82 |
| Wadi Al Safa 2 | 10,982 AED/sqm | 10,764 AED/sqm | -2.0% | 62 / 63 |
| Al Yelayiss 2 | 14,867 AED/sqm | 14,723 AED/sqm | -1.0% | 83 / 51 |
| Marsa Dubai | 21,301 AED/sqm | 21,129 AED/sqm | -0.8% | 302 / 216 |
| Jabal Ali First | 11,389 AED/sqm | 11,304 AED/sqm | -0.7% | 195 / 116 |
| Business Bay | 20,139 AED/sqm | 20,332 AED/sqm | +1.0% | 389 / 264 |
| Al Hebiah Fourth | 9,689 AED/sqm | 9,833 AED/sqm | +1.5% | 127 / 66 |
| Al Thanyah Fifth | 15,953 AED/sqm | 16,262 AED/sqm | +1.9% | 207 / 111 |
| Al Warsan First | 7,076 AED/sqm | 7,333 AED/sqm | +3.6% | 186 / 93 |
| Madinat Al Mataar | 10,972 AED/sqm | 11,494 AED/sqm | +4.8% | 107 / 48 |
| Al Barshaa South Third | 14,139 AED/sqm | 14,839 AED/sqm | +5.0% | 117 / 98 |
| Me'Aisem First | 11,200 AED/sqm | 11,836 AED/sqm | +5.7% | 111 / 64 |
| Nadd Hessa | 10,056 AED/sqm | 10,804 AED/sqm | +7.4% | 164 / 70 |
| Wadi Al Safa 3 | 8,779 AED/sqm | 14,185 AED/sqm | +61.6% | 115 / 63 |
同比看，19 个区域里 10 个下跌、9 个上涨，中位变化 -0.7%。跌幅最大的是 Al Barsha South Fourth（-7.6%）、Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid（-6.0%）、Burj Khalifa（-5.9%）。最能撑住的是 Wadi Al Safa 3（+61.6%）、Nadd Hessa（+7.4%）、Me'Aisem First（+5.7%）。
把最新季度按每个区域一年前的成交份额重新加权，得到 -0.7%，而全城原始口径是 +5.6%。两者的差距来自现房成交在区域间的转移，所以重新加权后的数字更能反映区域内部的价格。
改从高点季度量起，图景就反过来了。在高点季度和最新季度都有足够成交的 20 个区域中，13 个现在更低，中位变化 -4.4%。现房市场从高点的回落，不是一个掩盖了少数区域的全城平均数，而是几乎无处不在。
期房的下跌是结构效应
期房，全城
-4.4%
中位单价 AED/平方米，最新季度对比一年前
期房，典型区域
+1.3%
25 个区域各自内部测算的中位数
全城期房中位单价同比下跌 -4.4%。但在区域内部，25 个区域里有 14 个在上涨；把最新季度按去年的区域份额重新加权，全城的跌幅就变成了 +0.8%。这是典型的成交构成变化，与期房溢价和涨幅最快区域两篇在各自榜单里发现的是同一回事。
造成这一变化的区域在抽样份额里看得很清楚。Madinat Al Mataar 在抽样期房成交中的份额从一年前的 3.8% 升至最新季度的 15.4%，而它一年前的中位价 15,795 AED/sqm 低于全城的 19,838 AED/sqm。Wadi Al Safa 4 从 2.3% 升至 6.3%，此前中位价 21,277 AED/sqm。当五分之一以上的期房成交转移到更便宜的社区，全城中位价不需要任何一个项目降价就会下跌。
现房下跌而期房撑住的区域
九月报道暗含的问题是：有多少区域现房价格下跌、期房却上涨或持平。在两边都有足够抽样的 11 个区域里，答案是 3 个。
| 区域 | 现房同比 | 期房同比 |
|---|---|---|
| Al Barsha South Fourth | -7.6% | +1.7% |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | -6.0% | +2.0% |
| Al Khairan First | -3.2% | +1.3% |
| Jabal Ali First | -0.7% | -7.1% |
| Business Bay | +1.0% | +2.2% |
| Al Hebiah Fourth | +1.5% | -1.7% |
| Al Thanyah Fifth | +1.9% | +9.6% |
| Madinat Al Mataar | +4.8% | +17.6% |
| Al Barshaa South Third | +5.0% | +9.2% |
| Me'Aisem First | +5.7% | -1.1% |
| Wadi Al Safa 3 | +61.6% | -9.3% |
11 个里的 3 个，不是一个"现房在跌、期房没跌"的市场。它是一个现房价格从高点回落后与一年前大致持平、区域内部期房价格缓慢上行、而期房平均数被新盘所在位置拉低的市场。
登记数据能说什么，不能说什么
它能说：在 20 个抽样充分的区域里，有 13 个的现房公寓价格低于高点季度，而 19 个区域中有 9 个仍不低于一年前。它也能说：一旦固定区域构成，全城期房的跌幅就消失了。
它说不了为什么。记录里是成交时点的价格，不是供应量。交付没有标记，所以最新季度的一笔现房成交可能是刚交付单元的首次转售，也可能是一套二十年的老房子，登记簿不区分。它没有挂牌、没有要价、没有租金，因此 REIDIN 的租金减速无法用它来核对。而且登记记录缺了一个月，这也是本文不去碰"供应潮"里成交量那一半的原因。
数据来自 DLD 历史销售成交记录，截至 2026-11-03。仅覆盖销售不含租赁，属市场参考，不构成估值或投资建议。