迪拜现房公寓已从高点回落但仍高于去年同期，期房的下跌则是结构效应

九月关于迪拜楼市的报道已经形成一个固定叙事：一波交付潮正在增加供应，价格在回落，而现房市场是回落最明显的地方。Emaar 创始人 9 月 7 日表示，大量供应即将入市，预计到 2027 年城市会达到"不错的平衡"。REIDIN 的租金指数在租赁端讲了同样的故事：年增速从 2025 年 12 月的 6.15% 放缓到 2026 年 4 月的 1.55%。

这些是关于供应和租金的说法，登记记录里两样都没有。它有的是每一套成交公寓的价格，并标注了是现房还是期房。所以它唯一能裁定的问题是：现房公寓价格到底动没动、动了多少，以及这个变动是发生在区域内部，还是只出现在全城平均数里。

现房对比期房的八个季度

每一行是一个以数据截止日为终点的滚动季度，仅含公寓，中位单价 AED/平方米。用滚动季度而非自然季度，是为了让最新一行覆盖记录中最新的 92 天，而往下数第四行正好是一年前的同一季节。如果缺失的那个月（见下文）覆盖了某个季度四分之一以上的天数，该季度不参与高点评选，因为它的样本太少，撑不起一个高点。

现房序列在 2025 年一路上行，于 2025-12-18 至 2026-03-17 达到 15,557 AED/sqm 的高点，随后在最新季度回落到 14,902 AED/sqm，变动 -4.2%。一年前完全相同的一步只变动了 -1.5%，所以季节性解释不了它。但最新季度相比 2025 年同一季度仍然是 +3.8%。两件事同时成立，引用哪一个，决定了现房市场是"降温"还是"持平"。

区域内部：低于高点，不低于去年

一个区域要入选，需要在最新季度和被对比的季度里都至少有 40 笔抽样现房公寓成交。低于这个数，两三笔异常成交就能把中位价推动几个百分点，而这正是被测量效应的量级。达标的 18 个区域覆盖了最新季度抽样现房成交的 80%。

同比看，18 个区域里 9 个下跌、9 个上涨，中位变化 +0.8%。跌幅最大的是 Palm Jumeirah（-11.6%）、Me'Aisem First（-11.3%）、Madinat Al Mataar（-8.5%）。最能撑住的是 Wadi Al Safa 3（+38.1%）、Nadd Hessa（+17.5%）、Jabal Ali First（+7.1%）。

把最新季度按每个区域一年前的成交份额重新加权，得到 -0.0%，而全城原始口径是 +3.8%。两者的差距来自现房成交在区域间的转移，所以重新加权后的数字更能反映区域内部的价格。

改从高点季度量起，图景就反过来了。在高点季度和最新季度都有足够成交的 18 个区域中，16 个现在更低，中位变化 -6.7%。现房市场从高点的回落，不是一个掩盖了少数区域的全城平均数，而是几乎无处不在。

期房的下跌是结构效应

全城期房中位单价同比下跌 -7.7%。但在区域内部，29 个区域里有 19 个在上涨；把最新季度按去年的区域份额重新加权，全城的跌幅就变成了 +1.4%。这是典型的成交构成变化，与期房溢价和涨幅最快区域两篇在各自榜单里发现的是同一回事。

造成这一变化的区域在抽样份额里看得很清楚。Madinat Al Mataar 在抽样期房成交中的份额从一年前的 3.8% 升至最新季度的 21.2%，而它一年前的中位价 17,236 AED/sqm 低于全城的 20,374 AED/sqm。Jabal Ali Industrial Second 从 0.4% 升至 10.1%，此前中位价 15,444 AED/sqm。当五分之一以上的期房成交转移到更便宜的社区，全城中位价不需要任何一个项目降价就会下跌。

现房下跌而期房撑住的区域

九月报道暗含的问题是：有多少区域现房价格下跌、期房却上涨或持平。在两边都有足够抽样的 13 个区域里，答案是 6 个。

13 个里的 6 个，不是一个"现房在跌、期房没跌"的市场。它是一个现房价格从高点回落后与一年前大致持平、区域内部期房价格缓慢上行、而期房平均数被新盘所在位置拉低的市场。

登记数据能说什么，不能说什么

它能说：在 18 个抽样充分的区域里，有 16 个的现房公寓价格低于高点季度，而 18 个区域中有 9 个仍不低于一年前。它也能说：一旦固定区域构成，全城期房的跌幅就消失了。

它说不了为什么。记录里是成交时点的价格，不是供应量。交付没有标记，所以最新季度的一笔现房成交可能是刚交付单元的首次转售，也可能是一套二十年的老房子，登记簿不区分。它没有挂牌、没有要价、没有租金，因此 REIDIN 的租金减速无法用它来核对。而且登记记录缺了一个月，这也是本文不去碰"供应潮"里成交量那一半的原因。

数据来自 DLD 历史销售成交记录，截至 2026-09-17。仅覆盖销售不含租赁，属市场参考，不构成估值或投资建议。