在迪拜买房：为什么 20% 首付不是全部现金预算
先分清房价缺口、银行估值与过户费用，再把按揭预批转成实际购房预算。
一位买家谈妥 AED 1,000,000 的房价，拿到按揭预批，准备了 AED 200,000。这笔钱只够覆盖第一个算例中的房价缺口，没有给登记费、银行收费或银行估价低于成交价留下预算。
交割现金预算应从银行最终实际放款额开始计算：房价减去放款，加上合同分配给买家的费用，再扣除已计入房款的定金。定金通常不是在同一房价缺口之上重复增加的成本，但付款时间依然重要。
贷款比例究竟乘哪个数
核查于 2026-10-08 的央行修订规则，对居民外籍人士购买首套自住房，房产价值不超过 500 万迪拉姆时最高贷款比例为 80%，超过时为 70%。这是上限，不是贷款承诺；收入、已有债务和银行审核仍可能降低实际额度。投资房、后续房产、非居民或期房融资须分别确认适用条件。
银行估价是另一层约束。例如，Arab Bank 公布的关键信息文件采用成交价与银行认可市值中的较低者。应向自己的银行确认最终报价所用的基数及贷款类别。个人贷款预批只是借款能力审核，并不等于银行已经认可随后选中的房产价值。
AED 200,000
估价等于房价时的现金房款
假设成交价 100 万迪拉姆
AED 280,000
估价降低后的现金房款
成交价不变；银行估价 90 万
AED 80,000
额外房款缺口
尚未考虑其他费用变化
四个算例，把假设放在数字旁边
下面均是假设居民外籍人士购买首套自住现房，银行按较低价值提供相应上限比例的贷款，并且合同约定买家承担合计 4% 的销售登记费。官方销售服务费表列的是卖方 2%、买方 2%，实际谁承担须核对合同，不能把算例的费用分配当作所有交易的默认规则。
| 成交价 | 银行估价 | 假设贷款比例 | 贷款额 | 现金房款 | 已计算小计 |
|---|---|---|---|---|---|
| AED 1,000,000 | AED 1,000,000 | 80% | AED 800,000 | AED 200,000 | AED 242,000 |
| AED 1,000,000 | AED 900,000 | 80% | AED 720,000 | AED 280,000 | AED 321,800 |
| AED 4,900,000 | AED 4,900,000 | 80% | AED 3,920,000 | AED 980,000 | AED 1,185,800 |
| AED 5,100,000 | AED 5,100,000 | 70% | AED 3,570,000 | AED 1,530,000 | AED 1,742,925 |
最后一列只包括现金房款、假设由买家承担的 4% 过户费用，以及贷款额 0.25% 的按揭登记比例费用。固定登记及文件费、银行费、估价费、中介费、保险和其他交割调整均未计入，因此它不是完整总报价。
估价降低后，现金房款增加 AED 80,000。贷款额降低会让按揭登记的比例费用略降，但远不足以抵消房价缺口。
500 万门槛还会产生另一种跳变：房价从 AED 4,900,000 增至 AED 5,100,000，房价仅增加 AED 200,000，假设现金房款却增加 AED 550,000。较低的贷款上限作用于整个适用价值，不是只作用于超过门槛的部分。
怎样补成真实交易预算
先取得实际交易办理路径的书面费用明细。DLD 有服务伙伴、文件和按揭登记收费；抵押房销售的组合服务另列同日登记抵押的服务费豁免条件。机械地把两个独立服务的收费相加，可能重复计算。
向银行核对最终放款、估价收费、安排费、适用税费及保险要求。向中介确认约定佣金、税和付款方。核查开发商 NOC 流程，以及卖方原有贷款的清偿安排。物业服务费和租金交割调整，应与不可退手续费分开记录。
每一行都写清金额、付款方、付款日、是否已经支付。总预算够，并不意味着在某个必须付款的日期也有足够现金。
在锁定现金前核查价格
优先比较同楼栋、相近面积的已完成成交，再核查楼层、房屋状态和租约差异。行政区中位价混合了楼栋及物业类型，不能替代银行对具体单元的估值。现房两居对比也说明，全市“便宜房”的标题并不描述每一个社区。