100 万迪拉姆以下的现房两居：登记数据里它们还出现在哪些区

截至 2026-11-03 的十二个月里，迪拜两居室公寓的成交中位价，现房是 AED 1.9M，期房是 AED 2.4M，都远高于 100 万迪拉姆。那么，100 万迪拉姆以下还买得到现房两居吗？在哪些区？同一个区里的期房，能不能做到这个价？

登记数据里每笔成交都标了现房还是期房，也记了价格和面积，足够把这条线两侧的成交各数一遍，再逐区比较两类房源。全文用一个算例贯穿：一套 1,200 平方英尺的现房两居，以 AED 910,000 买入，每年租 AED 70,000，毛收益率 7.7%。文末两节把这个收益率放到 Ejari 租约登记的区域租金旁边看。

线下成交了多少

一年里全部两居成交中，期房和现房的比例约为 2.4 比 1，可 100 万迪拉姆以下的成交大部分还是现房。线下每成交一套期房两居，对应 3.4 套现房。

更严格的检验是算例本身的条件：至少 1,200 平方英尺（111 sqm），价格不超过 AED 910,000。符合条件的现房 64 套，期房 11 套。这个价位、这个面积的期房确实存在，但两者之比是 6 比 1，想按这个条件买房的人，基本是在现房里挑。

成交在哪些区

下表列出 100 万迪拉姆以下抽样两居成交不少于 10 笔的区域，并附上该区全部两居成交在现房、期房两侧的中位价。一年里，线下现房两居出现在 30 个区，线下期房两居只出现在 11 个区。

在预算线以下两居样本最多的 Dubai Investment Park First，更广的成交群体分别有 2 条现房和 112 条期房记录；其中低于预算的分别为 0 条和 42 条。某一侧不足 20 条时，表格不展示其中位数。更广群体包含超过预算线的成交，不能直接给文中的假设房源定价。

Dubai Investment Park First 正好反过来。线下 78 笔期房两居里，它一个区占了 42 笔，现房两居却少到算不出可比的中位价。把这个区拿掉，线下期房只剩 36 笔抽样成交，散落在另外 10 个区。

同一区内，两类房源对比

全城现房中位价对全城期房中位价，比的其实是迪拜的不同地段，因为新盘和现房集中在不同的区。分区期房溢价一文用每平方米单价讲过这一点。这里换成两居买家真正付出的东西，即总价和买到的面积，并且只在同一区内比较。每个区现房、期房各需至少 20 笔抽样成交。

27 个区里，期房两居在 26 个区更贵，中位差距 +28%；面积更小的有 17 个区。差价主要不在面积上：全城现房两居中位面积 119 sqm（1,278 sqft），期房 115 sqm（1,236 sqft），只差 4 sqm。价格就拉开得多了，现房两居中位价 AED 1.9M，期房 AED 2.4M。

算例的租金，放到 Ejari 旁边

算例的租金折算下来低于一般区域的水平，1,200 平方英尺租 AED 70,000 并不算高。7.7% 的收益率靠的是买入价。下表把算例放进上文名单中有 Ejari 数据的各区：按该区 2025 年租金水平，1,200 平方英尺一年能租多少；以及按同样租金，该区现房两居中位成交的毛收益率。

这些区的现房两居中位成交，按区域租金算毛收益率在 5.7% 到 9.3% 之间，11 个区里有 6 个低于算例的 7.7%。算例落在这个区间之内。

付款计划这一面

期房成交在登记的那天，记录的是合同全价，登记表里没有付款方式这一栏。期房买家通常先付定金，楼盖着的时候分期付，有的付款计划在交房后还要再分期好几年。现房买家则要在过户时付清全款，靠现金或按揭。

所以价格对比能说明的事情有边界。比总成本，上面几张表就是该比的东西，大多数区期房两居更贵。比入场时要掏的现金，期房占优，而这个差距登记数据量不出来。两者的收租时间也不同：现房过户当天就能出租，算例就是这种情况；期房在建好之前一分钱租金也没有。表里的溢价，一部分买的是分期的时间，一部分买的是更新的楼，登记数据只给两者合在一起的一个价。

还买得到吗

买得到，而且基本是现房。一年里 100 万迪拉姆以下成交的抽样现房两居有 264 套，分布在 30 个区；在这些区的大多数，同区期房两居面积相近，价格更高。按算例条件成交的期房很少，一年只有 11 笔抽样成交，其中 7 笔在 Dubai Investment Park First，而那里几乎没有现房两居成交可以拿来对比。

延伸阅读：按预算看迪拜公寓价格覆盖所有价位和房型；开间价格在小一号的房型上做了同样的现房对期房比较；迪拜租金收益率解释了上文用到的 Ejari 租金。

数据来自迪拜土地局截至 2026-11-03 的成交记录和 Ejari 租约登记，仅覆盖登记成交，作为市场参考而非估值，也不构成投资建议。