100 万迪拉姆以下的现房两居：登记数据里它们还出现在哪些区

截至 2026-09-17 的十二个月里，迪拜两居室公寓的成交中位价，现房是 AED 1.9M，期房是 AED 2.4M，都远高于 100 万迪拉姆。那么，100 万迪拉姆以下还买得到现房两居吗？在哪些区？同一个区里的期房，能不能做到这个价？

登记数据里每笔成交都标了现房还是期房，也记了价格和面积，足够把这条线两侧的成交各数一遍，再逐区比较两类房源。全文用一个算例贯穿：一套 1,200 平方英尺的现房两居，以 AED 910,000 买入，每年租 AED 70,000，毛收益率 7.7%。文末两节把这个收益率放到 Ejari 租约登记的区域租金旁边看。

线下成交了多少

一年里全部两居成交中，期房和现房的比例约为 2.5 比 1，可 100 万迪拉姆以下的成交大部分还是现房。线下每成交一套期房两居，对应 4.3 套现房。

更严格的检验是算例本身的条件：至少 1,200 平方英尺（111 sqm），价格不超过 AED 910,000。符合条件的现房 66 套，期房 11 套。这个价位、这个面积的期房确实存在，但两者之比是 6 比 1，想按这个条件买房的人，基本是在现房里挑。

成交在哪些区

下表列出 100 万迪拉姆以下抽样两居成交不少于 10 笔的区域，并附上该区全部两居成交在现房、期房两侧的中位价。一年里，线下现房两居出现在 33 个区，线下期房两居只出现在 11 个区。

大多数行以现房为主。线下两居成交最多的 Wadi Al Safa 5，现房两居中位价 AED 900K，中位面积 116 sqm（1,254 sqft），和算例差不多；同区期房两居的中位价则是 AED 1.6M。

Dubai Investment Park First 正好反过来。线下 70 笔期房两居里，它一个区占了 32 笔，现房两居却少到算不出可比的中位价。把这个区拿掉，线下期房只剩 38 笔抽样成交，散落在另外 10 个区。

同一区内，两类房源对比

全城现房中位价对全城期房中位价，比的其实是迪拜的不同地段，因为新盘和现房集中在不同的区。分区期房溢价一文用每平方米单价讲过这一点。这里换成两居买家真正付出的东西，即总价和买到的面积，并且只在同一区内比较。每个区现房、期房各需至少 20 笔抽样成交。

27 个区里，期房两居在 26 个区更贵，中位差距 +29%；面积更小的有 17 个区。差价主要不在面积上：全城现房两居中位面积 118 sqm（1,274 sqft），期房 115 sqm（1,240 sqft），只差 3 sqm。价格就拉开得多了，现房两居中位价 AED 1.9M，期房 AED 2.4M。

算例的租金，放到 Ejari 旁边

算例的租金折算下来低于一般区域的水平，1,200 平方英尺租 AED 70,000 并不算高。7.7% 的收益率靠的是买入价。下表把算例放进上文名单中有 Ejari 数据的各区：按该区 2025 年租金水平，1,200 平方英尺一年能租多少；以及按同样租金，该区现房两居中位成交的毛收益率。

这些区的现房两居中位成交，按区域租金算毛收益率在 5.7% 到 9.2% 之间，11 个区里有 6 个低于算例的 7.7%。算例落在这个区间之内。

付款计划这一面

期房成交在登记的那天，记录的是合同全价，登记表里没有付款方式这一栏。期房买家通常先付定金，楼盖着的时候分期付，有的付款计划在交房后还要再分期好几年。现房买家则要在过户时付清全款，靠现金或按揭。

所以价格对比能说明的事情有边界。比总成本，上面几张表就是该比的东西，大多数区期房两居更贵。比入场时要掏的现金，期房占优，而这个差距登记数据量不出来。两者的收租时间也不同：现房过户当天就能出租，算例就是这种情况；期房在建好之前一分钱租金也没有。表里的溢价，一部分买的是分期的时间，一部分买的是更新的楼，登记数据只给两者合在一起的一个价。

还买得到吗

买得到，而且基本是现房。一年里 100 万迪拉姆以下成交的抽样现房两居有 302 套，分布在 33 个区；在这些区的大多数，同区期房两居面积相近，价格更高。按算例条件成交的期房很少，一年只有 11 笔抽样成交，其中 7 笔在 Dubai Investment Park First，而那里几乎没有现房两居成交可以拿来对比。

延伸阅读：按预算看迪拜公寓价格覆盖所有价位和房型；开间价格在小一号的房型上做了同样的现房对期房比较；迪拜租金收益率解释了上文用到的 Ejari 租金。

数据来自迪拜土地局截至 2026-09-17 的成交记录和 Ejari 租约登记，仅覆盖登记成交，作为市场参考而非估值，也不构成投资建议。