هل تشهد دبي تصحيحاً بنسبة 50% في الأسعار؟ ما تُظهره الأسعار المسجلة منذ الذروة

تراجعت أسعار البيع المسجلة في دبي بين 5.1% و18.7% عن ذرواتها، بحسب القطاع وطريقة القياس. الرقم الذي تصدّر العناوين في أبريل كان أكبر بكثير: هبوط بنسبة 30% في مؤشر سوق دبي المالي للعقارات، وهو سلة من أسهم المطورين المدرجة تتصدرها إعمار. يقيس هذا المؤشر ما يدفعه المستثمرون في تلك الشركات، وعلاقته بسعر بيع الشقة غير مباشرة، لكن مؤشراً عقارياً فقد قرابة ثلث قيمته يُقرأ بسهولة على أنه انهيار في أسعار المساكن. يتتبّع هذا الدليل كم تحرّك السعر الفعلي المدفوع في المسكن منذ الذروة، ويضعه في مقابل هبوط بنسبة 50%، أي نزول الأسعار إلى النصف، مقياساً لما يعنيه الانهيار في السجل.

وقبل الحرب، في مايو 2025، قدّرت فيتش تصحيحاً في أسعار المساكن يصل إلى 15% من النصف الثاني من 2025 حتى نهاية 2026. وسجّل مؤشر ريدين لأسعار البيع تراجعاً سنوياً بنسبة 0.77% في أغسطس. أما صفحة مؤشر الأسعار لدى دائرة الأراضي فآخر قراءة فيها تعود إلى نوفمبر 2022، لذلك بُنيت الأرقام أدناه من السجل مباشرة.

يحفظ السجل العقاري السعر المدفوع في كل صفقة مكتملة، وهذا يكفي لتتبّع كل قطاع منذ ذروته. لا بيانات فيه عن المعروض أو الإعلانات، وله نقطة عمياء تمس هذا السؤال تحديداً، يتناولها القسم الأخير.

كيف حُسبت الأرقام

كل نقطة هي وسيط سعر المتر (درهم/م²) للصفقات المسحوبة في العينة خلال نافذة متحركة من ثلاثة أشهر، تتقدم شهراً في كل مرة. منذ بدء الحرب لا يضم الشهر الواحد سوى بضع مئات من صفقات الفلل، وبضع عشرات لكل منطقة، وهذا أقل من أن يُقرأ. ثلاثة أشهر مجمّعة هي أقصر نافذة تُبقي عدداً كافياً من المناطق.

يُقاس كل قطاع بطريقتين. الرقم الخام يأخذ كل صفقات النافذة. الرقم ذو الأوزان الثابتة يحسب وسيط كل منطقة على حدة، ثم يرجّحه بحصة تلك المنطقة من مبيعات القطاع في 2025، آخر سنة كاملة قبل الحرب، فلا يظهر انتقال المبيعات نحو مجتمعات أرخص أو أغلى على أنه تغيّر في السعر. تدخل المنطقة المجموعة الثابتة فقط إذا كانت لديها صفقات كافية في كل نوافذ السلسلة: 20 للشقق و10 للفلل. تبقى بعد ذلك 22 منطقة تغطي 83% من مبيعات الشقق الجاهزة في 2025، و21 منطقة تغطي 69% من شقق الخارطة، و15 منطقة تغطي 77% من الفلل. وتشمل الفلل فلل الخارطة.

من الذروة إلى أحدث قراءة، حسب القطاع

الذروة هي أعلى نافذة في السلسلة، التي تبدأ بالنافذة المنتهية في 2023-12. عمود "منذ الحرب" يقارن أحدث نافذة بالنافذة المنتهية في 2026-02، آخر نافذة قبل الضربات. التحرك المعتاد هو وسيط التغير المطلق بين نوافذ غير متداخلة قبل الحرب، وأعمق تراجع قبل الحرب هو أكبر هبوط من قمة إلى قاع قبل مارس 2026.

الشقق الجاهزة. بلغت السلسلة ذات الأوزان الثابتة ذروتها في النافذة المنتهية في 2026-02، وهي آخر نافذة قبل الحرب، عند 18,040 AED/sqm، وهي الآن عند 16,534 AED/sqm، بتغير -8.4%. كان تحركها المعتاد في ثلاثة أشهر قبل الحرب 2.9%، وأعمق تراجع لها -1.4%، فلم تهبط بهذا القدر منذ 2023-12 حتى الحرب. أما الوسيط الخام فيعطي -7.1% من ذروة في النافذة المنتهية في 2026-04. وبالمقياسين، لم يقطع التراجع سوى 14% و17% من المسافة إلى تصحيح بنسبة 50%.

شقق الخارطة. الوسيط الخام عند -8.4% من ذروته. وقبل الحرب خسر 8.4% في الفترة المنتهية بالنافذة 2024-04، أي أن السلسلة الخام مرّت بهبوط بهذا الحجم من قبل؛ فالوسيط الخام للخارطة يتأرجح كلما نقلت المشاريع الجديدة المبيعات من منطقة إلى أخرى. ومع تثبيت التوزيع يصبح التراجع -5.1% من ذروة في النافذة المنتهية في 2025-12، و-2.2% منذ بدء الحرب، وهو الأصغر بين القطاعات الثلاثة. وقد وجد دليل السوق الجاهزة أثر التركيب نفسه في أرقام الخارطة الفصلية.

الفلل. هبط الوسيط الخام 18.7% من ذروته، وهو أكبر رقم خام هنا والأرجح أن يُقتبس. غير أن الذروة نفسها كانت أثراً تركيبياً. في الأشهر الستة حتى النافذة المنتهية في 2026-02 ارتفعت أسعار الفلل الخام +26.2% بينما ارتفعت السلسلة الثابتة +6.4%؛ كانت المبيعات قد مالت نحو مجتمعات أغلى في تلك الأشهر، وجزء من الهبوط اللاحق هو انعكاس ذلك الميل. ومع تثبيت التوزيع، الفلل عند -10.8% من ذروتها و-8.0% منذ الحرب. يبقى هذا أكبر تراجع بالأوزان الثابتة بين الثلاثة، وهو أيضاً القائم على أرقّ الخلايا.

السلسلة شهراً بشهر

الوسيط الخام وذو الأوزان الثابتة لكل نافذة تنتهي في 2025 أو بعدها. الصفوف المعلّمة بـ"فجوة بيانات" هي النوافذ المستبعدة بسبب الشهر المفقود.

عمود الشقق الجاهزة الثابت يصعد طوال 2025، ويبلغ قمته في النافذة المنتهية في 2026-02، ثم ينزل درجة بعد درجة. عمود الفلل الخام يقفز في النوافذ المحيطة بـ2026-02 ثم يعود، أما عمود الفلل الثابت فيبلغ قمته في النافذة المنتهية في 2025-12 وينحدر ببطء بعدها.

كيف يبدو هبوط بنسبة 50%

النصف سعر محدد، والسجل يستطيع أن يضعه في مقابل السنوات الثلاث الماضية.

هبوط بنسبة 50% يضع الشقق الجاهزة عند 7,938 AED/sqm، أي أدنى بكثير من أدنى نافذة في العينة، 12,605 AED/sqm في النافذة المنتهية في 2023-12. والأمر نفسه ينطبق على شقق الخارطة والفلل. النزول إلى النصف يتطلب أسعاراً دون أي نافذة منذ 2023-12، وحتى الآن يُظهر السجل تراجعاً بين 5.1% و18.7% بحسب القطاع والمقياس.

ما لا يراه السجل

كل ما سبق مبني على صفقات مكتملة، ولذلك يتأخر في إظهار الانعطاف.

يسجّل السجل الصفقة حين تكتمل. تخفيض سعر إعلان ما لا يظهر إلا إذا بيع العقار ومتى بيع. ذكرت فورتشن أن البائعين خفّضوا أسعار إعلاناتهم بما مجموعه 2.36 مليار درهم على 3,292 عقاراً حتى نهاية مايو، ولا يصل أي من هذه التخفيضات إلى هذه البيانات قبل توقيع مشترٍ. والمخزون غير المباع، والإعلانات المسحوبة، والملاك الذين قرروا الانتظار، لا يتركون أثراً على الإطلاق.

حين يتراجع المشترون يتحرك العدد قبل السعر. نقلت فورتشن عن غولدمان ساكس أن حجم الصفقات في الإمارات كان أقل بنسبة 37% على أساس سنوي في أول 12 يوماً من مارس. وبلغت أعدادنا الشهرية في 2026-07 و2026-08، وكلاهما خارج فترة الانقطاع، 21,660 صفقة مقابل 38,527 في الشهرين نفسيهما قبل عام، بتغير -43.8%. غير أن هذين الشهرين أقل في بياناتنا من الإجماليات التي نشرتها الدائرة، فالتراجع الفعلي أصغر؛ ويوفّق دليل القطاعات التي توقفت عن الشراء بين العدّين ويفصّل التراجع. عند هذا المستوى، الصفقات التي تتم هي تلك التي اتفق فيها البائع والمشتري، أما البائع المتمسك بسعر العام الماضي فيخرج من العينة. لذلك يتأخر الوسيط المبني على الصفقات المكتملة حين تنعطف السوق، ومقدار التأخر شيء لا يستطيع السجل قياسه.

الأسعار المسجلة تراجعت في كل قطاع منذ الحرب، كلٌّ منها بأكثر من تحركه المعتاد في ثلاثة أشهر قبل الحرب، وبين 5.1% و18.7% من ذرواتها. ومع تثبيت التوزيع تتراوح التراجعات بين 5.1% و10.8%، ضمن التصحيح الذي يصل إلى 15% كما وصفته فيتش قبل الحرب، وبعيداً جداً عن 50%. للمؤشر الفصلي وراء هذه التحركات انظر دليل مؤشر أسعار دبي، وللتغيرات السنوية في الشقق الجاهزة منطقةً منطقة انظر دليل السوق الجاهزة.

البيانات مصدرها سجلات المبيعات التاريخية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي حتى 2026-09-17. الأسعار من عينة الصفقات المنشورة، والأحجام من العدد الشهري في السجل، وهو في يوليو وأغسطس 2026 أقل من الإجماليات التي نشرتها الدائرة. مبيعات فقط دون الإيجارات. مرجع للسوق وليس تقييماً أو نصيحة استثمارية.