شقق دبي الجاهزة تراجعت عن ذروتها لكنها لم تهبط دون العام الماضي، وهبوط الخارطة أثر تركيبي
ما إذا كانت السوق الجاهزة تبرد يعتمد على نقطة القياس، والسجل يُظهر الإجابتين معاً.
+4.8%
الشقق الجاهزة، سنوياً
وسيط سعر المتر، 2026-07-07 إلى 2026-10-06 مقابل الربع نفسه قبل عام
-4.9%
الشقق الجاهزة، من ربع الذروة
ربع الذروة كان 2026-01-07 إلى 2026-04-06
-7.0%
شقق الخارطة، سنوياً
على مستوى المدينة؛ المنطقة النموذجية تحركت +1.1%
استقرت تغطية سبتمبر لعقارات دبي على رواية واحدة: موجة تسليمات تضيف معروضاً، والأسعار تتراجع، والسوق الجاهزة هي حيث يظهر التراجع. قال مؤسس إعمار يوم 7 سبتمبر إن معروضاً كبيراً قادم وإنه يتوقع "توازناً جيداً" في المدينة بحلول 2027. ويروي مؤشر ريدين للإيجارات قصة مطابقة على جانب الإيجار، إذ تباطأ نموه السنوي من 6.15% في ديسمبر 2025 إلى 1.55% في أبريل 2026.
تلك أقوال عن المعروض والإيجارات، والسجل العقاري لا يحمل أياً منهما. ما يحمله هو سعر كل شقة انتقلت ملكيتها، مصنّفة جاهزة أو على الخارطة، ولذلك فالشيء الوحيد الذي يستطيع حسمه هو ما إذا كانت أسعار الشقق الجاهزة قد تحركت فعلاً، وبكم، وهل يحدث التحرك داخل المناطق أم في متوسط المدينة فقط.
ثمانية أرباع من الجاهز مقابل الخارطة
كل صف ربع متحرك ينتهي عند تاريخ اللقطة، للشقق فقط، وسيط سعر المتر بالدرهم. أرباع متحركة لا تقويمية كي يكون الصف الأحدث أحدث 92 يوماً في السجل، ويغطي الصف الرابع تحته الموسم نفسه قبل عام. والربع الذي يغطي الشهر المفقود (أدناه) أكثر من ربع أيامه لا يُحتسب ذروة، لأن عينته أضعف من أن تحدد قمة.
| الربع | وسيط الجاهز | مبيعات جاهزة في العينة | وسيط الخارطة | مبيعات خارطة في العينة |
|---|---|---|---|---|
| 2026-07-07 إلى 2026-10-06 | 14,992 AED/sqm | 2,533 | 18,821 AED/sqm | 7,031 |
| 2026-04-07 إلى 2026-07-06 | 15,669 AED/sqm | 1,892 | 19,110 AED/sqm | 6,235 |
| 2026-01-07 إلى 2026-04-06 | 15,765 AED/sqm | 3,866 | 20,336 AED/sqm | 9,787 |
| 2025-10-07 إلى 2026-01-06 | 15,364 AED/sqm | 4,550 | 20,177 AED/sqm | 12,273 |
| 2025-07-07 إلى 2025-10-06 | 14,312 AED/sqm | 4,088 | 20,232 AED/sqm | 13,729 |
| 2025-04-07 إلى 2025-07-06 | 15,062 AED/sqm | 4,831 | 19,910 AED/sqm | 10,077 |
| 2025-01-07 إلى 2025-04-06 | 14,585 AED/sqm | 4,155 | 19,860 AED/sqm | 7,917 |
| 2024-10-07 إلى 2025-01-06 | 14,283 AED/sqm | 4,262 | 18,766 AED/sqm | 8,975 |
تصعد سلسلة الجاهز عبر 2025 إلى ذروة 15,765 AED/sqm في 2026-01-07 إلى 2026-04-06، ثم تهبط إلى 14,992 AED/sqm في الربع الأخير، بتحرك قدره -4.9%. الخطوة المطابقة قبل عام تحركت -1.9%، فالموسم لا يفسرها. ومع ذلك ما زال الربع الأخير عند +4.8% مقابل الربع نفسه من 2025. الحقيقتان صحيحتان معاً، وأيهما يُقتبس يقرر ما إذا كانت السوق الجاهزة "تبرد" أم "مستقرة".
داخل المناطق: دون الذروة، لا دون العام الماضي
تتأهل المنطقة حين يكون لديها 40 مبيعة شقق جاهزة على الأقل في العينة في كل من الربع الأخير والربع المقارَن. دون ذلك تحرّك بضع مبيعات شاذة الوسيط بعدة نقاط مئوية، وهو حجم الأثر المقيس نفسه. المناطق الـ18 التي تجتاز الحد تغطي 80% من مبيعات الشقق الجاهزة في عينة الربع الأخير.
| المنطقة | قبل عام | الربع الأخير | التغير | مبيعات العينة (قبل / بعد) |
|---|---|---|---|---|
| Palm Jumeirah | 28,362 AED/sqm | 24,203 AED/sqm | -14.7% | 62 / 43 |
| Burj Khalifa | 29,309 AED/sqm | 26,814 AED/sqm | -8.5% | 196 / 112 |
| Al Merkadh | 22,217 AED/sqm | 20,536 AED/sqm | -7.6% | 213 / 126 |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | 25,161 AED/sqm | 23,317 AED/sqm | -7.3% | 91 / 85 |
| Al Barsha South Fourth | 13,441 AED/sqm | 12,636 AED/sqm | -6.0% | 551 / 373 |
| Me'Aisem First | 11,436 AED/sqm | 10,871 AED/sqm | -4.9% | 86 / 71 |
| Al Yelayiss 2 | 15,043 AED/sqm | 14,524 AED/sqm | -3.5% | 76 / 50 |
| Al Khairan First | 24,872 AED/sqm | 24,207 AED/sqm | -2.7% | 117 / 75 |
| Al Hebiah Fourth | 10,005 AED/sqm | 9,833 AED/sqm | -1.7% | 125 / 68 |
| Marsa Dubai | 21,301 AED/sqm | 21,194 AED/sqm | -0.5% | 290 / 222 |
| Business Bay | 19,592 AED/sqm | 19,589 AED/sqm | -0.0% | 373 / 226 |
| Madinat Al Mataar | 11,609 AED/sqm | 11,656 AED/sqm | +0.4% | 106 / 44 |
| Jabal Ali First | 11,061 AED/sqm | 11,356 AED/sqm | +2.7% | 208 / 130 |
| Al Thanyah Fifth | 15,357 AED/sqm | 15,882 AED/sqm | +3.4% | 200 / 108 |
| Al Barshaa South Third | 14,152 AED/sqm | 14,648 AED/sqm | +3.5% | 106 / 90 |
| Al Warsan First | 7,111 AED/sqm | 7,444 AED/sqm | +4.7% | 191 / 79 |
| Nadd Hessa | 9,312 AED/sqm | 10,804 AED/sqm | +16.0% | 128 / 77 |
| Wadi Al Safa 3 | 8,347 AED/sqm | 12,533 AED/sqm | +50.1% | 97 / 59 |
سنوياً، هبطت 11 من المناطق الـ18 وارتفعت 7، بتحرك وسيط قدره -0.5%. أكبر الهبوط في Palm Jumeirah (-14.7%)، Burj Khalifa (-8.5%)، Al Merkadh (-7.6%). والأكثر صموداً Wadi Al Safa 3 (+50.1%)، Nadd Hessa (+16.0%)، Al Warsan First (+4.7%).
إعادة ترجيح الربع الأخير بحيث تحتفظ كل منطقة بحصتها من المبيعات قبل عام تعطي -2.0%، مقابل رقم خام على مستوى المدينة +4.8%. الفارق بينهما مصدره تحوّل في أماكن بيع الشقق الجاهزة، فالرقم المُعاد ترجيحه أدق في قراءة الأسعار داخل المناطق.
بالقياس من ربع الذروة بدلاً من ذلك تنقلب الصورة. من بين 18 منطقة لديها مبيعات كافية في ربع الذروة وفي الربع الأخير، 16 أدنى الآن، بتحرك وسيط -7.7%. تراجع السوق الجاهزة عن ذروتها ليس متوسط مدينة يخفي بضع مناطق. إنه في كل مكان تقريباً.
هبوط الخارطة أثر تركيبي
الخارطة، المدينة
-7.0%
وسيط سعر المتر، الربع الأخير مقابل ما قبل عام
الخارطة، المنطقة النموذجية
+1.1%
وسيط 29 منطقة مقيسة داخل نفسها
هبط وسيط الخارطة على مستوى المدينة -7.0% سنوياً. داخل المناطق ارتفع في 17 من 29، وإعادة ترجيح الربع الأخير بحصص المناطق في العام الماضي تحوّل هبوط المدينة إلى +1.0%. تلك بصمة تغيّر تركيبي، وهو نفسه ما وجده دليلا علاوة الخارطة وأسرع المناطق نمواً في تصنيفاتهما.
المناطق التي تفعل ذلك ظاهرة في حصص العينة. انتقلت Madinat Al Mataar من 3.8% من مبيعات الخارطة في العينة قبل عام إلى 18.2% في الربع الأخير، وكان وسيطها قبل عام 16,657 AED/sqm دون وسيط المدينة 20,232 AED/sqm. وانتقلت Jabal Ali Industrial Second من 0.4% إلى 11.2%، بوسيط سابق 15,711 AED/sqm. حين ينتقل خُمس سوق الخارطة أو أكثر إلى مجتمعات أرخص، يهبط وسيط المدينة دون أن يخفض مشروع واحد سعره.
الجاهز يهبط والخارطة تصمد
السؤال الذي تضمره تغطية سبتمبر هو كم منطقة شهدت هبوط أسعار الجاهز بينما ارتفعت الخارطة أو صمدت. من بين المناطق الـ13 المأخوذة بعينة كافية على الجانبين، الجواب 4.
| المنطقة | الجاهز سنوياً | الخارطة سنوياً |
|---|---|---|
| Al Merkadh | -7.6% | +1.1% |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | -7.3% | -0.5% |
| Al Barsha South Fourth | -6.0% | -0.1% |
| Me'Aisem First | -4.9% | +1.2% |
| Al Yelayiss 2 | -3.5% | +0.9% |
| Al Khairan First | -2.7% | +2.6% |
| Al Hebiah Fourth | -1.7% | -0.2% |
| Business Bay | -0.0% | -2.8% |
| Madinat Al Mataar | +0.4% | +11.2% |
| Jabal Ali First | +2.7% | +9.2% |
| Al Thanyah Fifth | +3.4% | +2.6% |
| Al Barshaa South Third | +3.5% | +14.1% |
| Wadi Al Safa 3 | +50.1% | -7.7% |
4 من 13 ليست سوقاً يهبط فيها الجاهز ولا تهبط الخارطة. إنها سوق أسعار الجاهز فيها مستقرة تقريباً على أساس سنوي بعد نزولها عن ذروتها، بينما تزحف أسعار الخارطة داخل كل منطقة صعوداً ويُسحب متوسط الخارطة نزولاً بفعل مكان الإطلاقات.
ما يستطيع السجل قوله وما لا يستطيع
يستطيع القول إن أسعار الشقق الجاهزة في 16 من 18 منطقة جيدة العينة دون مستوى ربع الذروة، وإن 7 من 18 منطقة ما زالت عند مستواها قبل عام أو فوقه. ويستطيع القول إن تراجع الخارطة على مستوى المدينة يختفي متى ثُبّتت المناطق.
لا يستطيع القول لماذا. يحمل السجل الأسعار عند نقطة البيع لا المعروض. التسليم غير مُعلَّم، فقد تكون مبيعة جاهزة في الربع الأخير أول إعادة بيع لوحدة سُلّمت للتو أو شقة عمرها عشرون عاماً، والسجل لا يميز بينهما. لا يحمل إعلانات ولا أسعاراً مطلوبة ولا إيجارات، فلا يمكن التحقق من تباطؤ إيجارات ريدين بواسطته. وشهر من السجل مفقود، ولهذا تُرك جانب الحجم من قصة "موجة المعروض" هنا.
البيانات من سجلات مبيعات دائرة الأراضي والأملاك حتى 2026-10-06. مبيعات فقط دون إيجارات، مرجع سوقي لا تقييم ولا نصيحة استثمارية.