شقق دبي الجاهزة تراجعت عن ذروتها لكنها لم تهبط دون العام الماضي، وهبوط الخارطة أثر تركيبي

استقرت تغطية سبتمبر لعقارات دبي على رواية واحدة: موجة تسليمات تضيف معروضاً، والأسعار تتراجع، والسوق الجاهزة هي حيث يظهر التراجع. قال مؤسس إعمار يوم 7 سبتمبر إن معروضاً كبيراً قادم وإنه يتوقع "توازناً جيداً" في المدينة بحلول 2027. ويروي مؤشر ريدين للإيجارات قصة مطابقة على جانب الإيجار، إذ تباطأ نموه السنوي من 6.15% في ديسمبر 2025 إلى 1.55% في أبريل 2026.

تلك أقوال عن المعروض والإيجارات، والسجل العقاري لا يحمل أياً منهما. ما يحمله هو سعر كل شقة انتقلت ملكيتها، مصنّفة جاهزة أو على الخارطة، ولذلك فالشيء الوحيد الذي يستطيع حسمه هو ما إذا كانت أسعار الشقق الجاهزة قد تحركت فعلاً، وبكم، وهل يحدث التحرك داخل المناطق أم في متوسط المدينة فقط.

ثمانية أرباع من الجاهز مقابل الخارطة

كل صف ربع متحرك ينتهي عند تاريخ اللقطة، للشقق فقط، وسيط سعر المتر بالدرهم. أرباع متحركة لا تقويمية كي يكون الصف الأحدث أحدث 92 يوماً في السجل، ويغطي الصف الرابع تحته الموسم نفسه قبل عام. والربع الذي يغطي الشهر المفقود (أدناه) أكثر من ربع أيامه لا يُحتسب ذروة، لأن عينته أضعف من أن تحدد قمة.

تصعد سلسلة الجاهز عبر 2025 إلى ذروة 15,852 AED/sqm في 2026-02-04 إلى 2026-05-03، ثم تهبط إلى 15,430 AED/sqm في الربع الأخير، بتحرك قدره -2.7%. الأرباع نفسها قبل عام تحركت -1.8%، فهذا النزول بحجم حركة العام الماضي تقريباً، وبهذا المقياس ليس أكبر مما جلبه الموسم قبل عام. ومع ذلك ما زال الربع الأخير عند +5.6% مقابل الربع نفسه من 2025. الحقيقتان صحيحتان معاً، وأيهما يُقتبس يقرر ما إذا كانت السوق الجاهزة "تبرد" أم "مستقرة".

داخل المناطق: دون الذروة، لا دون العام الماضي

تتأهل المنطقة حين يكون لديها 40 مبيعة شقق جاهزة على الأقل في العينة في كل من الربع الأخير والربع المقارَن. دون ذلك تحرّك بضع مبيعات شاذة الوسيط بعدة نقاط مئوية، وهو حجم الأثر المقيس نفسه. المناطق الـ19 التي تجتاز الحد تغطي 82% من مبيعات الشقق الجاهزة في عينة الربع الأخير.

سنوياً، هبطت 10 من المناطق الـ19 وارتفعت 9، بتحرك وسيط قدره -0.7%. أكبر الهبوط في Al Barsha South Fourth (-7.6%)، Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid (-6.0%)، Burj Khalifa (-5.9%). والأكثر صموداً Wadi Al Safa 3 (+61.6%)، Nadd Hessa (+7.4%)، Me'Aisem First (+5.7%).

إعادة ترجيح الربع الأخير بحيث تحتفظ كل منطقة بحصتها من المبيعات قبل عام تعطي -0.7%، مقابل رقم خام على مستوى المدينة +5.6%. الفارق بينهما مصدره تحوّل في أماكن بيع الشقق الجاهزة، فالرقم المُعاد ترجيحه أدق في قراءة الأسعار داخل المناطق.

بالقياس من ربع الذروة بدلاً من ذلك تنقلب الصورة. من بين 20 منطقة لديها مبيعات كافية في ربع الذروة وفي الربع الأخير، 13 أدنى الآن، بتحرك وسيط -4.4%. تراجع السوق الجاهزة عن ذروتها ليس متوسط مدينة يخفي بضع مناطق. إنه في كل مكان تقريباً.

هبوط الخارطة أثر تركيبي

هبط وسيط الخارطة على مستوى المدينة -4.4% سنوياً. داخل المناطق ارتفع في 14 من 25، وإعادة ترجيح الربع الأخير بحصص المناطق في العام الماضي تحوّل هبوط المدينة إلى +0.8%. تلك بصمة تغيّر تركيبي، وهو نفسه ما وجده دليلا علاوة الخارطة وأسرع المناطق نمواً في تصنيفاتهما.

المناطق التي تفعل ذلك ظاهرة في حصص العينة. انتقلت Madinat Al Mataar من 3.8% من مبيعات الخارطة في العينة قبل عام إلى 15.4% في الربع الأخير، وكان وسيطها قبل عام 15,795 AED/sqm دون وسيط المدينة 19,838 AED/sqm. وانتقلت Wadi Al Safa 4 من 2.3% إلى 6.3%، بوسيط سابق 21,277 AED/sqm. حين ينتقل خُمس سوق الخارطة أو أكثر إلى مجتمعات أرخص، يهبط وسيط المدينة دون أن يخفض مشروع واحد سعره.

الجاهز يهبط والخارطة تصمد

السؤال الذي تضمره تغطية سبتمبر هو كم منطقة شهدت هبوط أسعار الجاهز بينما ارتفعت الخارطة أو صمدت. من بين المناطق الـ11 المأخوذة بعينة كافية على الجانبين، الجواب 3.

3 من 11 ليست سوقاً يهبط فيها الجاهز ولا تهبط الخارطة. إنها سوق أسعار الجاهز فيها مستقرة تقريباً على أساس سنوي بعد نزولها عن ذروتها، بينما تزحف أسعار الخارطة داخل كل منطقة صعوداً ويُسحب متوسط الخارطة نزولاً بفعل مكان الإطلاقات.

ما يستطيع السجل قوله وما لا يستطيع

يستطيع القول إن أسعار الشقق الجاهزة في 13 من 20 منطقة جيدة العينة دون مستوى ربع الذروة، وإن 9 من 19 منطقة ما زالت عند مستواها قبل عام أو فوقه. ويستطيع القول إن تراجع الخارطة على مستوى المدينة يختفي متى ثُبّتت المناطق.

لا يستطيع القول لماذا. يحمل السجل الأسعار عند نقطة البيع لا المعروض. التسليم غير مُعلَّم، فقد تكون مبيعة جاهزة في الربع الأخير أول إعادة بيع لوحدة سُلّمت للتو أو شقة عمرها عشرون عاماً، والسجل لا يميز بينهما. لا يحمل إعلانات ولا أسعاراً مطلوبة ولا إيجارات، فلا يمكن التحقق من تباطؤ إيجارات ريدين بواسطته. وشهر من السجل مفقود، ولهذا تُرك جانب الحجم من قصة "موجة المعروض" هنا.

البيانات من سجلات مبيعات دائرة الأراضي والأملاك حتى 2026-11-03. مبيعات فقط دون إيجارات، مرجع سوقي لا تقييم ولا نصيحة استثمارية.