迪拜物业服务费：7.7% 毛租金收益率最后剩多少
把宣传中的百分比拆成逐项账单，观察服务费和购置成本怎样改变结果。
一套房以 AED 1,000,000 买入，宣传年租金为 AED 77,000，毛收益率就是 7.70%。这个除法没有扣空置、服务费和户内维修，还假设宣传租金能全部收回。
在与另一套房或其他资产比较之前，应先重建这栋楼的成本。房价与租金都不变，服务费也可能改变结果。本文全部金额是演算假设，不是某栋楼的当前核准预算，也不是全市场净收益统计。
找到正确楼栋、正确年份的核准账单
DLD 的 Service Charge Index 可按项目、用途、预算年份或产权信息查询 RERA 核准费用。要匹配具体物业及年份，不能用隔壁楼、旧广告或其他用途的费率替代。公开指数明确不包括欠款，因此还应取得物业账户结单。
核对计费面积和单位。每平方英尺的费率，应乘以适用的平方英尺计费面积，不能直接乘广告中的平方米数。把核准预算、费率、单元账单及账户余额放在一起。面积单位说明解释了换算错误怎样明显改变金额。
核准预算可能已包括公共维修、水电、楼宇行政管理、保险、主社区费用及储备。它们要与户内维修、出租代理管理费区分。迪拜 2019 年第 6 号法律第 41 条将楼宇保险费纳入服务费；在收益表里再扣同一份保险，会重复计费。
这个算例中，7.7% 最后剩多少
基准算例假设计费面积 900 平方英尺，年费率为每平方英尺 AED 15。下列租金、费率、空置和户内支出均为作者假设，没有取得某栋楼的真实 Mollak 预算或管理方报价。
| 年度项目 | 金额 | 假设口径 |
|---|---|---|
| 计划租金 | AED 77,000 | 空置前的全年合同租金 |
| 空置损失 | AED 6,417 | 一年中有一个月无租金 |
| 服务费 | AED 13,500 | 900 平方英尺，每平方英尺 15 迪拉姆 |
| 户内维修 | AED 3,000 | 不在公共预算内的单元维修 |
| 出租管理 | AED 3,000 | 业主与出租代理的独立费用 |
| 独立业主保险 | AED 1,000 | 不是已包含的楼宇保险 |
| 融资和税前留存租金 | AED 50,083 | 仅扣除以上假设项目 |
计划毛收益率
7.70%
年租金除以买入房价
扣算例运营成本后
5.01%
留存租金除以同一房价；融资及税前
按房价计算，结果是 5.01%。若另假设购置成本 AED 70,000，同样的留存租金除以总投入 AED 1,070,000，比例变为 4.68%。这笔购置成本同样只是演算假设，不是通用收费比例。
服务费变化有多大影响
保持租金、空置和户内成本不变，只改变假设的服务费率。
| 假设年费率 AED/平方英尺 | 年服务费 | 留存租金 | 按房价收益率 | 按假设总投入收益率 |
|---|---|---|---|---|
| AED 10 | AED 9,000 | AED 54,583 | 5.46% | 5.10% |
| AED 15 | AED 13,500 | AED 50,083 | 5.01% | 4.68% |
| AED 20 | AED 18,000 | AED 45,583 | 4.56% | 4.26% |
这是敏感性计算，不是给具体楼栋判断“应该收多少”。取得核准费率后，还要代入单元的实际计费面积。若起点已经是全年实际收取的租金，就不要再扣一遍同样的空置损失。
制冷和其他账单由谁承担
把核准预算、租约和每张独立账单对照起来。公共楼宇水电不一定等于住户的单元制冷账户。应确认账户持有人、固定与使用部分、合同约定的付款方，以及是否已在其他费用里计入。“免费制冷”一句话不能回答这些问题。
第 6 号法律第 16 条规定，除租约另有安排外，业主承担服务费；租户违约时，业主责任仍然存在。第 27、28 条涉及预算核准及核准费用的缴纳。费用有争议时应留证并走相应程序，不能直接在收益预算里当作零支出。
别把不同回报口径混在一起
这张表估算的是融资与税前留存运营租金，不是现金投入回报、总投资回报或未来卖价承诺。若有按揭，应另列偿债现金流；偿还本金会改变现金流和贷款余额，不与服务费属于同一种支出。大修、收款损失、出售费用也会改变最终结果。