用登记租约算迪拜租金回报率，以及公布的数字为什么偏低

市面上多数迪拜租金回报率，是拿一个挂牌租金除以一个挂牌售价。本文两侧都来自登记数据：Ejari 登记租约除以土地局登记成交，同一年，两侧都归一化到每平米——不归一化根本除不了。

各区域回报率

排序符合任何熟悉这座城市的人的预期。外围片区的回报是中心塔楼的四倍，原因就在那两列价格里：全市租金的差距，远小于售价的差距。

那个修正

租约签在已经存在的房子上。而在开盘活跃的区域，成交记录多数是尚不存在之物的价格，是和开发商谈的，不是两个业主之间谈的。

所以标准算法是拿真实租金除以一个描述另一批房子的分母。把售价那一侧限定为现房，两侧才落在同一批楼上。

Al Hebiah First 从 3.54% 变成 6.86%，接近翻倍。一个在那里持有房产的业主，如果拿公布的数字去和银行存款比较，用的是错的数。

什么决定了修正的大小

最直觉的猜测是「期房占比越高，修正越大」。这个方向对，但解释不到一半。

真正解释其余部分的，是这个特定区域里期房比现房贵多少。在可比区域中，期房售价中位数比现房高 18%，极端处达到 94%，而这个溢价与修正幅度的相关系数是 0.97。

这些数字是怎么算的

两侧都取每平米单价的中位数。用总租金除以总房价，会在两份数据集的户型结构不同时，拿开间的租金去比联排别墅的价格——而它们在每一个区域的结构都不同。

四个过滤器承担了真正的工作，每一个都是在没有它时算出错误数字之后才加上的。

这是毛回报，不是净回报。 物业费、中介费、空置期、维护成本都要从这些数字里扣掉才轮到业主，而这两份登记里一样都没有。仅物业费在迪拜塔楼里常占毛租金的五分之一，且按楼而不是按区域变化，所以任何全市统一的调整都不诚实。

怎么用

期房多的区域，看修正后那一列。 它描述的才是业主今天能租出去的房子。

两侧样本量都要看。 这里每一行都满足现房成交 ≥200 笔、租约数百份，笔数印出来是因为样本薄的回报率几笔交易就能推动。

然后就停在区域这一层。 物业费决定一个漂亮的毛回报能不能活到净回报，而它是按楼定的。

延伸阅读：分区域的期房占比 讲这个修正所依赖的那个拆分；这份数据包含什么 解释了为什么两份登记只能在区域层而不是楼宇层拼接。

租金数据来自 2025 年 Ejari 登记租约，销售数据来自迪拜土地局截至 2026-08-13 的记录。此处为毛回报率，属市场参考，不构成估值或投资建议。