迪拜小户型的每平米更贵，而全市那条曲线把它藏起来了

想判断一套迪拜公寓价格是否合理，最后都会落到拿它的单价去比区域中位价。这个比法里藏着一个面积偏差，而对小户型来说，偏差大到足以改变结论。

同一件事的两种量法

中间那一列，是把全迪拜的成交汇总起来按面积分组得到的。它中间下凹、两端上翘，很容易让人讲出「中等面积单价最划算」的故事。

右边那一列，是把每一笔成交的单价除以它所在区域的中位单价，再取这些比值的中位数。同一批交易，两种形状。

汇总那一列描述的其实是地图。 开间集中在市中心的塔楼，那里每个单价都高；最大的户型在外围片区，那里每个单价都低。按面积分组，等于按片区把城市排了个序，然后把结果叫作面积效应。

剩下来的那个溢价

固定区域，拿 50 平米以下和 75–150 平米比，全城大部分地方给出一致的答案。原因很机械：同一栋楼里的开间和两居共用一个大堂、一块地、一个地址，买家为这些固定部分付的钱，在小户型上摊到更少的平米里。

这张表最上面几个的差距，远超一个大堂能解释的范围。小户型单价翻倍的区域，通常是一个名字下面在卖两种不同的产品——常见的是酒店式或品牌服务式开间和普通住宅混在一起，区域页是去确认这一点的地方。

反向的那些区域

有 7 个区域是反过来的。其中几个是这样的片区：一大批小户型期房按开盘价集中登记，而较大的存量是更老的房子在转售，于是这个对比捕捉到的是两种不同性质的成交。

该做的那个修正

把小户型判定为「贵了」之前，先把本地溢价加回去。 在一个典型区域里，一套 50 平米以下、比区域中位价高 +21% 的房子，正落在它的面积所预测的位置上。

比同一个面积段，不要比区域。 本站每个区域页都做了面积拆分，同口径的数字能彻底消掉这个问题，而不是去修正它。

确认你在哪种产品里。 上面两张表的极端值，都是一个名字底下混着服务式公寓和普通住宅、或者混着开盘登记和二手转售的区域，任何面积修正都调和不了这种混合。

延伸阅读：开间对比一居 把同一个效应再细化一层；这栋楼比周边贵吗 讲的正是这个修正要服务的那个对比。

数据来自迪拜土地局截至 2026-11-03 的历史销售记录，仅含销售不含租赁，属市场参考，不构成估值或投资建议。