别墅单价常常低于同区公寓，但这不代表买下来更便宜
别墅单价更低为什么不等于更便宜，以及哪些区域对比样本太薄不能信。
32 个别墅和公寓成交都足够抽样的区域里，有 19 个区域别墅中位单价低于该区公寓的加权中位单价，13 个区域相反。中位价差 -14%，四分位区间 -35% 到 8%。这里的"公寓"是该区 studio 到 3 房+ 各户型中位单价按成交量加权得到的合成值，不是单一的跨户型中位数，因为聚合函数只按户型分别给出中位数。
用 Al Barsha South Fifth 看单价和总价的分离
Al Barsha South Fifth 两侧样本都比较扎实，值得把两个数字并排看，而不是压成一个百分比。
别墅中位单价
7,171 AED/sqm
总价中位数 AED 3.5M，抽样成交 250 笔
公寓加权中位单价
16,654 AED/sqm
抽样成交 3,921 笔
别墅单价比公寓低 57%，但总价明显更高，原因是别墅的建筑面积和地块面积本身大得多。
单价更低，不代表买下来更便宜。
只看单价会得出"别墅更划算"的错误印象，总价说明恰恰相反。
价差最大的区域，以及哪些不该信
| 区域 | 别墅 vs 公寓 单价差 | 别墅中位单价 | 公寓加权单价 | 抽样成交（别墅/公寓） |
|---|---|---|---|---|
| Jumeirah First | -60% | 16,391 AED/sqm | 41,411 AED/sqm | 38 / 293 |
| Al Barsha South Fifth | -57% | 7,171 AED/sqm | 16,654 AED/sqm | 250 / 3,921 |
| Mirdif | -50% | 6,420 AED/sqm | 12,894 AED/sqm | 103 / 297 |
| Al Satwa | -45% | 12,917 AED/sqm | 23,377 AED/sqm | 30 / 891 |
| Wadi Al Safa 4 | -43% | 10,912 AED/sqm | 19,221 AED/sqm | 108 / 1,948 |
榜首的 Jumeirah First（别墅样本 38 笔）、Al Satwa（别墅样本 30 笔） 都需要谨慎解读：别墅一侧的抽样成交量只是刚过区域页 20 笔的门槛，样本本身就不稳，加上和公寓比较的品类差异，这个百分比不适合当卖点使用。
13 个区域别墅单价反而更高
Al Warsan First 是其中样本较扎实的一个：别墅中位单价 11,688 AED/sqm，高出公寓加权单价 84%（100 笔别墅、2,454 笔公寓抽样成交）。这类区域往往是别墅社区本身定位更高端，而同一登记区域内的公寓楼盘偏低端，两侧比的不是同一档次的房产。
区域内部的别墅单价低于公寓单价是常见现象，但"单价更低"不等于"总价更低"，也不代表两类房产的建筑品质可比。判断该不该买之前，同时看单价和总价，并核对具体户型页的抽样量。Studio 与 1 房之间也有类似的单价反直觉现象，参见《Studio 单价常常高于 1 房》；期房现房价差的结构性误导见《迪拜期房溢价没有全城数字看起来那么大》。
数据来自 DLD 历史销售成交记录，截至 2026-07-27，仅覆盖销售不含租赁，属市场参考，不构成估值或投资建议。