كم تكلّف شقة في دبي، بحسب الميزانية التي تملكها فعلاً
توزيع أسعار الشقق، وما تشتريه كل شريحة ميزانية، والمناطق التي يشتري فيها المبلغ نفسه أكثر وأقل.
سمعة دبي مبنية على طرفها الغالي. وفي هذه البيانات جرت 34% من مبيعات الشقق بأقل من مليون درهم. ويعمل هذا الدليل بالسعر الإجمالي في كل أقسامه، لأنه الرقم الذي يصل به المشتري.
شكل السوق
589K
المئين العاشر
1.3M
الوسيط
2.1M
المئين الخامس والسبعون
3.4M
المئين التسعون
يميل التوزيع بقوة نحو الأسفل. ومعظم ما يُكتب عن عقارات دبي يصف أقصى يمين هذا الرسم، وهو يضم جزءاً صغيراً مما يُتداول فعلاً.
ماذا تشتري كل ميزانية
| الميزانية | الحصة من المبيعات | المساحة الوسيطة | وسيط سعر المتر | الأكثر شيوعاً | مبيعات العينة |
|---|---|---|---|---|---|
| Under 1M | 34% | 43 sqm | 14,522 AED/sqm | Studio | 52,493 |
| 1M to 1.5M | 24% | 73 sqm | 16,464 AED/sqm | 1 bed | 36,863 |
| 1.5M to 2M | 13% | 80 sqm | 21,148 AED/sqm | 1 bed | 20,311 |
| 2M to 3M | 15% | 101 sqm | 24,488 AED/sqm | 2 bed | 22,967 |
| 3M to 5M | 9% | 134 sqm | 27,616 AED/sqm | 2 bed | 13,288 |
| 5M and above | 4% | 201 sqm | 39,324 AED/sqm | 3 bed | 6,600 |
اقرأ عمود المساحة نزولاً يبدُ التدرّج معقولاً. أما عمود السعر بجانبه فهو حيث يُظهر السوق شكله، صاعداً بثبات من الشريحة الدنيا إلى العليا.
المساحة والمال يصعدان بسرعتين مختلفتين. فبين الشريحة الدنيا والعليا تكبر المساحة الوسيطة 4.7 ضعفاً بينما يكبر سعر المتر 2.7 ضعفاً، فالميزانية الإضافية تشتري عنواناً أفضل ومبنى أفضل بقدر ما تشتري مخططاً أوسع.
الميزانية نفسها، مناطق مختلفة
تثبيت الميزانية عند 1M to 1.5M يجعل المناطق قابلة للمقارنة، إذ إن جدولاً يمتد عبر كل الأسعار لن يُظهر سوى أي المناطق تبيع وحدات صغيرة.
| المنطقة | المساحة الوسيطة عند هذه الميزانية | وسيط سعر المتر | مبيعات العينة |
|---|---|---|---|
| Al Warsan First | 106 sqm | 10,768 AED/sqm | 87 |
| Dubai Investment Park First | 104 sqm | 11,410 AED/sqm | 134 |
| Al Thanyah First | 96 sqm | 14,531 AED/sqm | 100 |
| Warsan Fourth | 95 sqm | 12,515 AED/sqm | 129 |
| Al Yelayiss 2 | 90 sqm | 13,926 AED/sqm | 1,002 |
| Madinat Hind 4 | 89 sqm | 14,089 AED/sqm | 86 |
| المنطقة | المساحة الوسيطة عند هذه الميزانية | وسيط سعر المتر | مبيعات العينة |
|---|---|---|---|
| Palm Jumeirah | 34 sqm | 31,934 AED/sqm | 94 |
| Nad Al Shiba First | 37 sqm | 37,718 AED/sqm | 505 |
| Madinat Dubai Almelaheyah | 40 sqm | 30,018 AED/sqm | 581 |
| Business Bay | 45 sqm | 25,485 AED/sqm | 3,515 |
| Al Satwa | 48 sqm | 24,534 AED/sqm | 354 |
| Burj Khalifa | 48 sqm | 26,061 AED/sqm | 306 |
المبلغ نفسه يشتري 106 sqm في Al Warsan First و34 sqm في Palm Jumeirah. وكلا الرقمين من مبيعات مسجّلة حقيقية عند السعر ذاته، فالفارق هو ثمن الموقع.
تتفاوت أحجام العينة كثيراً عبر هذين الجدولين. فمنطقة فيها بضع عشرات من المبيعات ضمن الشريحة إنما تصف بضع عشرات من المعاملات، وصفحات المناطق الموصولة أعلاه تطبع العدد خلف كل رقم.
استخدام هذا على عملية شراء بعينها
ابدأ من الميزانية لا من سعر المتر. اختر الشريحة التي يمكنك التعامل فيها، وانظر إلى المساحة الوسيطة داخلها، وعامل أي مساحة أكبر بكثير كإشارة لفحص المنطقة والمبنى قبل أن تعدّها صفقة.
قارن داخل شريحة واحدة. فالمنطقة التي تبدو رخيصة بالمتر عبر السوق كله تبيع عادةً وحدات أصغر وأبعد، وتختفي الأفضلية ما إن يُثبَّت الطرفان عند السعر نفسه.
ثم تحقق من نوع البيع أمامك. فالمناطق التي تهيمن عليها إطلاقات الخارطة تُحدَّد وسطاؤها إلى حد بعيد بتسعير المطوّر، وهو يسلك سلوكاً مختلفاً عن سوق إعادة بيع متفاوَض عليه.
للاستزادة: مؤشر الأسعار الربعي يتناول إلى أين تتجه هذه الأرقام، وما الذي تغطيه هذه البيانات يشرح لماذا يحسب كل رقم هنا الشقق وحدها.
البيانات من سجلات المبيعات التاريخية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي حتى 2026-10-06. تغطي المبيعات فقط دون الإيجارات، وهي مرجع سوقي لا تقييم ولا نصيحة استثمارية.