期房已占迪拜公寓成交的大多数，而这个上升是集中发生的
逐年的期房占比、其中多少来自成交地点的转移，以及是哪些区域扛起了它。
迪拜的公寓现在多数是在建成之前就易手的。期房登记在成交中的占比，在这份数据覆盖的每一年都在上升，而人们争论市场是否过热时引用的正是这个全城数字。它遮住的东西比它说清的多。
全城数字
| 年份 | 期房占公寓成交比例 | 抽样成交 |
|---|---|---|
| 2023 | 60.5% | 13,119 |
| 2024 | 66.6% | 50,455 |
| 2025 | 71.3% | 61,405 |
| 2026 | 73.4% | 21,449 |
这里每一个数字都只统计公寓。别墅和地块的期房模式不同，三类混在一起会把全城数字挪动好几个点，而挪动的原因是构成变了。
上升到底从哪儿来
能把全城占比推上去的有两件事。一是各处的买家都更倾向选期房，二是没有任何人的偏好改变，只是成交挪向了那些只卖期房的区域。
把每个区域的前一年比例固定住，再按后一年的成交量重新加权，就能把两者分开。
66.5%
2024 实际
67.3%
2025 若各区比例未变
71.0%
2025 实际
+4pt
来自区域自身比例变化
构成只解释了一个点左右。其余是区域比前一年更频繁地卖期房，这让它成为公寓销售方式上的一次真实转变。
这个读法需要一个限定，而它会改变你怎么用这个数字。中位区域只变动了 +1pt。加权后的升幅是典型区域的好几倍，说明这个变动落在成交量最大的那些地方。
扛起上升的区域
| 区域 | 2024 | 2025 | 变化 | 2025 抽样成交 |
|---|---|---|---|---|
| Me'Aisem First | 49% | 76% | +27pt | 1,895 |
| Nadd Hessa | 35% | 63% | +28pt | 1,495 |
| Business Bay | 56% | 65% | +9pt | 4,846 |
| Al Hebiah First | 65% | 81% | +16pt | 2,173 |
| Wadi Al Safa 5 | 77% | 87% | +10pt | 3,033 |
| Madinat Al Mataar | 77% | 88% | +11pt | 2,725 |
Business Bay 出现在这里靠的是量而不是幅度——几千笔成交上的个位数变动，权重超过某个小区域上大得多的摆幅。其余几个是新一轮开盘到来、把当地比例重置了。
反方向走的那些
| 区域 | 2025 期房占比 | 变化 | 中位单价 |
|---|---|---|---|
| Al Warsan First | 4% | +1pt | 7,017 AED/sqm |
| Al Thanyah Third | 8% | +3pt | 19,543 AED/sqm |
| Al Merkadh | 21% | -46pt | 22,035 AED/sqm |
| Palm Jumeirah | 28% | +11pt | 33,475 AED/sqm |
| Burj Khalifa | 36% | -1pt | 31,708 AED/sqm |
| Al Safouh Second | 44% | -44pt | 23,938 AED/sqm |
可比区域里有相当一部分是下降的。大幅下降通常是项目交付：某一年以期房登记的单位，到了转售那一年就以现房登记，于是该区域的比例塌下去，而需求什么都没变。
完整区间的一端是几乎没有期房成交的区域，另一端是除了期房什么都不卖的区域。单一的全城百分比落在中间某处，两端谁都不描述。
拿这个数怎么办
用任何全城数字之前，先查你自己那个区域。 一个期房占九成的区域，中位价很大程度上由开发商的开盘定价决定，拿你的转售房去对比它，等于在跟一份价目表对比。
除了水平还要看方向。 比例正在下降的区域，意味着建成的存量正在进入转售市场，通常也意味着可参照的成交变多，中位价开始描述真正谈成的价格。
延伸阅读：分区域的期房溢价 讲两类成交各自的价格；这份数据包含什么 解释了记录里为什么会有期房标记。
数据来自迪拜土地局截至 2026-08-13 的历史销售记录，仅含销售不含租赁，属市场参考，不构成估值或投资建议。