2026 年 3 月之后，迪拜楼市哪一部分停止了买入
战后的成交下滑按细分拆开：先是现房和土地，最后才轮到便宜的期房。
-30.7%
全部登记成交
2026 年 3、4、7、8 月对比 2025 年同月，全量计数
-45.3%
现房成交
占跌幅的 55%，2025 年占成交量的 38%
-22.0%
期房成交
占跌幅的 45%，2025 年占成交量的 62%
2026 年 3、4、7、8 月，迪拜登记的成交比 2025 年同月少了 30.7%。2026-02-28，美国和以色列空袭伊朗，当天伊朗的导弹和无人机就打向了阿布扎比和迪拜，3 月是那之后第一个完整月份。这篇要回答的是，停手的是哪一类买家。
登记数据能回答这个问题。每一笔成交都记着物业类型、期房还是现房、成交价和所在区域，跌幅可以沿着每一条线拆开，再和一年前的同月对照。
口径怎么定
断点取 2026 年 3 月，也就是 2026-02-28 遇袭之后的第一个完整月份。1、2 月保留作对照组：战前这两个月的登记成交比 2025 年同期 +12.7%，其中期房 +31.0%，现房 -9.0%。
数字来自两个来源。总量、期房与现房的拆分、物业类型，用的是全量月度计数。价格段、每种物业类型内部的期房现房拆分、区域，需要逐笔记录，所以用同样四个月的成交抽样。抽样在 2025 年这几个月占全量的 35.0%，2026 年占 35.2%，两者足够接近，抽样里的百分比变化可以当作市场的变化来读。下面每张表都标明了来源。
先跌的是现房和土地
全量计数，四个可比月份加总。最后一列是各细分在总计 22,007 笔的跌幅中所占的比例。
| 细分 | 2025 | 2026 | 变化 | 占 2025 年比例 | 占跌幅比例 |
|---|---|---|---|---|---|
| 期房 | 44,697 | 34,868 | -22.0% | 62.4% | 44.7% |
| 现房 | 26,904 | 14,726 | -45.3% | 37.6% | 55.3% |
| 公寓 | 58,953 | 42,519 | -27.9% | 82.3% | 74.7% |
| 别墅与联排 | 5,057 | 4,024 | -20.4% | 7.1% | 4.7% |
| 土地 | 7,391 | 2,908 | -60.7% | 10.3% | 20.4% |
| 整栋楼 | 200 | 143 | -28.5% | 0.3% | 0.3% |
期房在 2025 年这几个月占成交的 62%，在跌幅里占 45%。现房是 38% 对 55%。土地在 2025 年占 10%，跌幅里占 20%。DLD 把别墅和联排归在同一个物业类型下，所以登记数据没法把两者分开。
逐月来看，来源同上：
| 月份 | 2025 | 2026 | 全部 | 期房 | 现房 | 期房占比 2025 / 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 月 | 15,267 | 13,835 | -9.4% | +7.5% | -33.6% | 59% / 70% |
| 4 月 | 17,807 | 14,099 | -20.8% | +1.3% | -50.2% | 57% / 73% |
| 7 月 | 20,210 | 12,136 | -40.0% | -33.8% | -50.4% | 63% / 69% |
| 8 月 | 18,317 | 9,524 | -48.0% | -49.4% | -44.7% | 70% / 68% |
3 月和 4 月，期房登记量与 2025 年持平或略高，下滑全部来自现房。到 7 月期房已经跌了 34%，8 月跌 49.4%，现房同月跌 44.7%。对照组显示，现房在 1、2 月就已经在往下走（-9.0%），也就是说现房的下滑始于战前，战后明显加速。期房在战前增长很快，一直涨到 4 月。战争头几个月冲击的是现房市场，期房到夏天才跟上。
最便宜的价格段最扛跌
以下来自抽样，同样四个月，价格为登记成交价。
| 价格段 | 2025（抽样） | 2026（抽样） | 变化 | 占 2025 年比例 | 占跌幅比例 |
|---|---|---|---|---|---|
| 100 万迪拉姆以下 | 6,289 | 5,507 | -12.4% | 25.1% | 10.3% |
| 100 万至 200 万 | 8,730 | 5,626 | -35.6% | 34.9% | 40.9% |
| 200 万至 500 万 | 7,388 | 4,632 | -37.3% | 29.5% | 36.3% |
| 500 万至 1000 万 | 1,539 | 986 | -35.9% | 6.1% | 7.3% |
| 1000 万及以上 | 1,085 | 687 | -36.7% | 4.3% | 5.2% |
100 万迪拉姆以上的每个价格段都跌了 36% 到 37%。100 万以下只跌 12.4%，它在市场里的占比从 25% 升到 32%。
把公寓按登记状态拆开，就能看出这部分是谁撑住的：
| 价格段 | 期房公寓 | 现房公寓 |
|---|---|---|
| 100 万迪拉姆以下 | +5.4%（3,713 → 3,915） | -37.3%（2,462 → 1,543） |
| 100 万至 200 万 | -34.7%（6,598 → 4,311） | -38.2%（1,807 → 1,116） |
| 200 万至 500 万 | -29.4%（3,807 → 2,687） | -40.3%（1,249 → 746） |
| 500 万至 1000 万 | -35.5%（465 → 300） | -52.8%（195 → 92） |
| 1000 万及以上 | +3.5%（201 → 208） | -55.1%（78 → 35） |
100 万以下的期房公寓，抽样成交从 3,713 笔变成 3,915 笔，变化 +5.4%；100 万以上的期房公寓跌了 32.2%。现房公寓每个价格段都在跌，最便宜的一档也一样，跌幅在 37% 到 55% 之间。入门价位能守住，靠的只是期房那一块。1000 万以上的期房样本太小，它的变化落在抽样误差之内。
物业类型和登记状态交叉来看，同样来自抽样：
| 细分 | 2025（抽样） | 2026（抽样） | 变化 | 占 2025 年比例 | 占跌幅比例 |
|---|---|---|---|---|---|
| 期房公寓 | 14,784 | 11,421 | -22.7% | 59.1% | 44.3% |
| 期房别墅与联排 | 901 | 836 | -7.2% | 3.6% | 0.9% |
| 现房公寓 | 5,791 | 3,532 | -39.0% | 23.1% | 29.8% |
| 现房别墅与联排 | 931 | 546 | -41.4% | 3.7% | 5.1% |
| 土地（均登记为现房） | 2,564 | 1,055 | -58.9% | 10.2% | 19.9% |
期房别墅与联排几乎没动，-7.2%。现房别墅跌了 41.4%。土地全部登记为现房，跌了 58.9%。
跌在了哪些区
一个区域要在 2025 年这几个月有至少 300 笔抽样成交才参与排名。计数比值的抽样误差大约是 1/a + 1/b 的平方根。300 笔起步、按全城速度下跌的话，误差约 9 个百分点，远小于全城 30 个点的跌幅。门槛放到 100 笔，误差会扩大到约 16 个点，排名两头基本就是噪音了。达到门槛的 26 个区域覆盖了 2025 年抽样成交的 79%。
| 区域 | 2025（抽样） | 2026（抽样） | 变化 | 2025 年期房占比 |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Investment Park Second | 720 | 108 | -85.0% | 75% |
| Al Barshaa South Second | 564 | 99 | -82.4% | 92% |
| Business Bay | 1,880 | 637 | -66.1% | 68% |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | 732 | 259 | -64.6% | 66% |
| Marsa Dubai | 1,024 | 374 | -63.5% | 58% |
| Nadd Hessa | 474 | 193 | -59.3% | 69% |
| Madinat Dubai Almelaheyah | 614 | 259 | -57.8% | 97% |
| Burj Khalifa | 433 | 190 | -56.1% | 28% |
| Me'Aisem First | 954 | 460 | -51.8% | 79% |
| Al Hebiah First | 682 | 334 | -51.0% | 84% |
| Al Barsha South Fourth | 2,221 | 1,109 | -50.1% | 66% |
| Al Jadaf | 381 | 194 | -49.1% | 82% |
| Bukadra | 629 | 332 | -47.2% | 98% |
| Al Thanyah Fifth | 663 | 354 | -46.6% | 50% |
| Al Merkadh | 392 | 249 | -36.5% | 21% |
| Al Yelayiss 1 | 749 | 527 | -29.6% | 0% |
| Al Hebiah Fourth | 454 | 321 | -29.3% | 53% |
| Wadi Al Safa 5 | 1,201 | 854 | -28.9% | 75% |
| Al Barsha South Fifth | 421 | 306 | -27.3% | 73% |
| Wadi Al Safa 3 | 852 | 686 | -19.5% | 54% |
| Jabal Ali First | 996 | 808 | -18.9% | 60% |
| Al Barshaa South Third | 392 | 364 | -7.1% | 66% |
| Palm Deira | 502 | 543 | +8.2% | 94% |
| Al Khairan First | 337 | 406 | +20.5% | 53% |
| Wadi Al Safa 4 | 368 | 552 | +50.0% | 99% |
| Madinat Al Mataar | 1,152 | 1,993 | +73.0% | 83% |
26 个区域里有 22 个下跌，中位数变化为 -46.6%。典型区域跌得比全城还深，是因为少数逆势增长的区域体量很大。跌得最深的是 Dubai Investment Park Second（-85%）、Al Barshaa South Second（-82%）、Business Bay（-66%）。
增长的 4 个区域是 Palm Deira（+8%）、Al Khairan First（+20%）、Wadi Al Safa 4（+50%）、Madinat Al Mataar（+73%），它们全部在 2025 年以期房为主。这和价格段那张表对得上：仍在成交的，偏向便宜的期房。各区域期房占比的长期变化，见期房占比那篇。
和 DLD 公布的数字对账
本站全量计数，8 月
-48.0%
9,524 对 2025 年 8 月的 18,317
DLD 公布数，8 月
-36.7%
11,601 对本站 2025 年 8 月的 18,317
DLD 每月公布一个总数，正好拿来核对最近几个月。2026 年 8 月 DLD 公布的是 11,601 笔、AED 27.89bn。我们的月度文件只有 9,524 笔，是 DLD 总数的 82%；7 月是 87%。2025 年 8 月的成交额和《海湾新闻》的数字只差 0.3%，可见早些的月份是齐的，最近的月份不全。用 DLD 的 8 月数字对比我们的 2025 年 8 月，跌幅是 36.7%，而不是 48.0%；按成交额、两边都用官方口径，跌幅是 45.0%。如果 7、8 月都换成 DLD 的数字，四个月的总跌幅从 30.7% 变为 25.3%。
缺口影响的是总量，细分之间的比例没受影响。DLD 的 8 月期房占比是 67.1%，我们是 68.2%；7 月分别是 69.1% 和 69.2%。缺失的记录按比例分布在期房和现房之间，所以换成 DLD 的数字，上面各细分的排序照样成立。
登记数据回答不了的
它能告诉你哪些细分不再登记成交，却说不出原因。里面没有挂牌，也没有谈崩的交易，买家签约前退出不会留下痕迹。它不区分现金和贷款，也没有国籍信息，所以看不出有多少跌幅来自离开阿联酋的居民。上半年总量以及数据缺口能解释多少，见上半年成交放缓那篇；同一时期现房价格的走势，见现房市场那篇。
数据来自迪拜土地局历史成交记录，截至 2026-09-17。仅含买卖，不含租赁。仅供市场参考，不构成估值或投资建议。