عوائد الإيجار في دبي من عقود مسجّلة، ولماذا الرقم المنشور أقل من الواقع

معظم أرقام العائد في دبي تقسم إيجاراً مطلوباً على سعر مطلوب. أما الطرفان هنا فمن سجلّين: عقود إيجار إيجاري مقسومة على مبيعات دائرة الأراضي، للسنة نفسها، وكلاهما مُختزل إلى سعر للمتر المربع حتى تصح القسمة أصلاً.

العوائد حسب المنطقة

الترتيب هو ما يتوقعه أي مطّلع على المدينة. فالأحياء الطرفية تعيد أربعة أضعاف ما تعيده الأبراج المركزية، والسبب ظاهر في عمودَي السعر: تفاوت الإيجارات عبر المدينة أصغر بكثير من تفاوت أسعار البيع.

التصحيح

يُوقَّع عقد الإيجار على عقار قائم. أما سجل البيع في منطقة نشطة الإطلاقات فهو في معظمه سعر لعقار لم يوجد بعد، اتُّفق عليه مع مطوّر لا بين مالكَين.

فالعائد المعتاد يقسم إيجاراً حقيقياً على مقام يصف مخزوناً آخر. وقصر جانب البيع على العقار المكتمل يضع الطرفين على المباني ذاتها.

تنتقل Al Hebiah First من 3.54% إلى 6.86%، أي قرابة الضعف. والمالك هناك الذي يقارن الرقم المنشور بوديعة بنكية يعمل برقم خاطئ.

ما الذي يحدّد حجمه

التخمين البديهي أن التصحيح أكبر حيث تكون حصة الخارطة أكبر. وهذا يصحّ على نحو فضفاض، ويفسّر أقل من نصف الأمر.

وما يفسّر الباقي هو مقدار ما يزيد به سعر الخارطة عن المكتمل في تلك المنطقة بعينها. فعبر المناطق المقارَنة، تُباع الخارطة بوسيط يزيد 18% عن العقار المكتمل، ويبلغ 94% في الطرف الأقصى، وتتبع هذه العلاوة التصحيحَ بمقدار 0.97.

كيف بُنيت هذه الأرقام

الطرفان وسيطان لسعر المتر المربع. فنسبة إجمالي الإيجار إلى إجمالي السعر كانت ستقارن إيجار استوديو بسعر منزل مدرّج حيثما اختلف تركيب البيانتين، وهما تختلفان في كل منطقة.

أربعة مرشِّحات تؤدي العمل الحقيقي، وكل واحد أُضيف بعد أن خرج الرقم خاطئاً بدونه.

هذه عوائد إجمالية لا صافية. فرسوم الخدمات وأتعاب الوساطة وفترات الشغور والصيانة تُقتطع كلها قبل أن يرى المالك شيئاً، ولا شيء منها في أيٍّ من السجلّين. ورسوم الخدمات وحدها تبلغ عادةً خُمس الإيجار الإجمالي في أبراج دبي، وتتغيّر بالمبنى لا بالمنطقة، فلا يكون أي تعديل على مستوى المدينة أميناً.

كيف تستخدم هذا

اقرأ العمود المصحَّح حيث تبيع المنطقة الكثير على الخارطة. فهو الذي يصف عقاراً يستطيع المالك تأجيره اليوم.

تحقق من حجم العيّنة على الطرفين. كل سطر هنا يتجاوز 200 عملية بيع مكتملة ومئات عقود الإيجار، والأعداد مطبوعة لأن عائداً مبنياً على بيانات رقيقة يتحرك بحفنة معاملات.

ثم توقّف عند المنطقة. فرسوم الخدمات تقرّر ما إذا كان عائد إجمالي قوي سيبقى قوياً بعد الصافي، وهي تُحدَّد لكل مبنى.

للاستزادة: حصة الخارطة حسب المنطقة يتناول التقسيم الذي يعتمد عليه هذا التصحيح، وما الذي تغطيه هذه البيانات يشرح لماذا يجب وصل السجلّين عند المنطقة لا عند المبنى.

بيانات الإيجار من عقود إيجاري المسجّلة لعام 2025. وبيانات البيع من سجلات دائرة الأراضي والأملاك في دبي حتى 2026-08-13. وهذه عوائد إجمالية ومرجع سوقي، لا تقييم ولا نصيحة استثمارية.