أي جزء من سوق دبي توقف عن الشراء بعد مارس 2026
هبوط المبيعات منذ الحرب موزعاً حسب الشريحة: الجاهز والأراضي أولاً، والخارطة الرخيصة أخيراً.
-30.7%
كل المبيعات المسجلة
مارس وأبريل ويوليو وأغسطس 2026 مقابل الأشهر نفسها من 2025، عدد كامل
-45.3%
مبيعات العقار الجاهز
55% من الهبوط، وكانت 38% من حجم 2025
-22.0%
مبيعات الخارطة
45% من الهبوط، وكانت 62% من حجم 2025
سجّلت دبي في مارس وأبريل ويوليو وأغسطس 2026 مبيعات أقل بنسبة 30.7% من الأشهر نفسها في 2025. في 2026-02-28 ضربت الولايات المتحدة وإسرائيل إيران، وفي اليوم نفسه اتجهت الصواريخ والمسيّرات الإيرانية نحو أبوظبي ودبي، فكان مارس أول شهر كامل بعد ذلك. والسؤال هنا: أي المشترين توقفوا؟
السجل العقاري يجيب عن ذلك. فكل صفقة فيه مقيّدة بنوع العقار، وهل هي على الخارطة أو جاهزة، وسعرها، ومنطقتها، فيمكن تقسيم الهبوط على كل واحد من هذه الأبعاد ومقارنته بالأشهر نفسها قبل عام.
كيف بُنيت المقارنة
نقطة الانكسار مارس 2026، أول شهر كامل بعد ضربات 2026-02-28. وبقي يناير وفبراير للمقارنة الضابطة: في هذين الشهرين، قبل الحرب، كانت المبيعات المسجلة +12.7% مقارنة بـ 2025، والخارطة +31.0% والجاهز -9.0%.
للأرقام مصدران. الإجمالي، وتقسيم الخارطة والجاهز، ونوع العقار، مأخوذة من الأعداد الشهرية الكاملة. أما شرائح السعر، وتقسيم الخارطة والجاهز داخل كل نوع، والمناطق، فتحتاج إلى الصفقات منفردة، فهي من عيّنة الصفقات في الأشهر الأربعة نفسها. غطّت العيّنة 35.0% من العدد الكامل في أشهر 2025 و35.2% في أشهر 2026، وهما متقاربان بما يكفي لقراءة النسبة المئوية للتغير في العيّنة على أنها تغيّر في السوق. كل جدول أدناه يذكر مصدره.
الجاهز والأراضي هبطت أولاً
أعداد كاملة، الأشهر الأربعة مجتمعة. العمود الأخير هو نصيب كل شريحة من إجمالي الهبوط البالغ 22,007 صفقة.
| الشريحة | 2025 | 2026 | التغير | الحصة في 2025 | الحصة من الهبوط |
|---|---|---|---|---|---|
| على الخارطة | 44,697 | 34,868 | -22.0% | 62.4% | 44.7% |
| جاهز | 26,904 | 14,726 | -45.3% | 37.6% | 55.3% |
| الشقق | 58,953 | 42,519 | -27.9% | 82.3% | 74.7% |
| الفلل والتاونهاوس | 5,057 | 4,024 | -20.4% | 7.1% | 4.7% |
| الأراضي | 7,391 | 2,908 | -60.7% | 10.3% | 20.4% |
| المباني الكاملة | 200 | 143 | -28.5% | 0.3% | 0.3% |
كانت الخارطة 62% من مبيعات أشهر 2025، ونصيبها من الهبوط 45%. والجاهز 38% مقابل 55%. والأراضي 10% من حجم 2025 و20% من الهبوط. تسجّل الدائرة الفلل والتاونهاوس تحت نوع واحد، فلا يمكن الفصل بينهما في السجل.
شهراً بشهر، من المصدر نفسه:
| الشهر | 2025 | 2026 | الكل | الخارطة | الجاهز | حصة الخارطة 2025 / 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| مارس | 15,267 | 13,835 | -9.4% | +7.5% | -33.6% | 59% / 70% |
| أبريل | 17,807 | 14,099 | -20.8% | +1.3% | -50.2% | 57% / 73% |
| يوليو | 20,210 | 12,136 | -40.0% | -33.8% | -50.4% | 63% / 69% |
| أغسطس | 18,317 | 9,524 | -48.0% | -49.4% | -44.7% | 70% / 68% |
في مارس وأبريل كانت تسجيلات الخارطة عند مستوى 2025 أو أعلى قليلاً، وجاء الهبوط كله من الجاهز. وبحلول يوليو هبطت الخارطة 34%، وفي أغسطس 49.4% مقابل 44.7% للجاهز. تُظهر المقارنة الضابطة أن مبيعات الجاهز كانت تنزلق أصلاً في يناير وفبراير (-9.0%)، أي أن تراجع الجاهز بدأ قبل الحرب واشتد بعدها. أما الخارطة فكانت تنمو بسرعة قبل الحرب واستمر نموها حتى أبريل. أصابت الأشهر الأولى من الحرب السوق الجاهزة، ولحقت بها الخارطة في الصيف.
الشريحة الأرخص صمدت أكثر
من العيّنة، الأشهر الأربعة نفسها. السعر هو سعر البيع المسجل.
| شريحة السعر | 2025 (عيّنة) | 2026 (عيّنة) | التغير | الحصة في 2025 | الحصة من الهبوط |
|---|---|---|---|---|---|
| أقل من مليون درهم | 6,289 | 5,507 | -12.4% | 25.1% | 10.3% |
| من مليون إلى مليونين | 8,730 | 5,626 | -35.6% | 34.9% | 40.9% |
| من مليونين إلى 5 ملايين | 7,388 | 4,632 | -37.3% | 29.5% | 36.3% |
| من 5 إلى 10 ملايين | 1,539 | 986 | -35.9% | 6.1% | 7.3% |
| 10 ملايين فأكثر | 1,085 | 687 | -36.7% | 4.3% | 5.2% |
كل شريحة من مليون درهم فما فوق هبطت بين 36% و37%. والصفقات دون مليون درهم هبطت 12.4%، وارتفعت حصتها من السوق من 25% إلى 32%.
تقسيم الشقق حسب حالة التسجيل يبيّن من أين جاء ذلك:
| شريحة السعر | شقق على الخارطة | شقق جاهزة |
|---|---|---|
| أقل من مليون درهم | +5.4% (3,713 إلى 3,915) | -37.3% (2,462 إلى 1,543) |
| من مليون إلى مليونين | -34.7% (6,598 إلى 4,311) | -38.2% (1,807 إلى 1,116) |
| من مليونين إلى 5 ملايين | -29.4% (3,807 إلى 2,687) | -40.3% (1,249 إلى 746) |
| من 5 إلى 10 ملايين | -35.5% (465 إلى 300) | -52.8% (195 إلى 92) |
| 10 ملايين فأكثر | +3.5% (201 إلى 208) | -55.1% (78 إلى 35) |
شقق الخارطة دون مليون درهم انتقلت من 3,713 صفقة في العيّنة إلى 3,915، بتغير +5.4%. وشقق الخارطة فوق مليون درهم هبطت 32.2%. أما الشقق الجاهزة فهبطت في كل شريحة، حتى الأرخص، بين 37% و55%. صمود الشريحة الدنيا اقتصر إذن على ما يباع على الخارطة. خلية الخارطة فوق 10 ملايين صغيرة، وحركتها ضمن هامش خطأ العيّنة.
النوع والحالة معاً، من العيّنة أيضاً:
| الشريحة | 2025 (عيّنة) | 2026 (عيّنة) | التغير | الحصة في 2025 | الحصة من الهبوط |
|---|---|---|---|---|---|
| شقق على الخارطة | 14,784 | 11,421 | -22.7% | 59.1% | 44.3% |
| فلل وتاونهاوس على الخارطة | 901 | 836 | -7.2% | 3.6% | 0.9% |
| شقق جاهزة | 5,791 | 3,532 | -39.0% | 23.1% | 29.8% |
| فلل وتاونهاوس جاهزة | 931 | 546 | -41.4% | 3.7% | 5.1% |
| أراضٍ (مسجلة كلها جاهزة) | 2,564 | 1,055 | -58.9% | 10.2% | 19.9% |
الفلل والتاونهاوس على الخارطة بالكاد تحركت، -7.2%. والفلل الجاهزة هبطت 41.4%. والأراضي، وكلها مسجلة جاهزة، هبطت 58.9%.
أين وقع الهبوط
تدخل المنطقة الترتيب إذا كان لها 300 صفقة على الأقل في العيّنة خلال أشهر 2025. هامش الخطأ في نسبة عددين يقارب الجذر التربيعي لـ 1/a + 1/b. عند 300 صفقة تهبط بمعدل المدينة، يبلغ الهامش نحو 9 نقاط، وهو أصغر بكثير من هبوط المدينة البالغ 30 نقطة. وعند 100 صفقة يتسع إلى نحو 16 نقطة، ويصبح طرفا الترتيب ضجيجاً في الغالب. المناطق الـ 26 التي تجاوزت الحد غطّت 79% من صفقات عيّنة 2025.
| المنطقة | 2025 (عيّنة) | 2026 (عيّنة) | التغير | حصة الخارطة 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Investment Park Second | 720 | 108 | -85.0% | 75% |
| Al Barshaa South Second | 564 | 99 | -82.4% | 92% |
| Business Bay | 1,880 | 637 | -66.1% | 68% |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | 732 | 259 | -64.6% | 66% |
| Marsa Dubai | 1,024 | 374 | -63.5% | 58% |
| Nadd Hessa | 474 | 193 | -59.3% | 69% |
| Madinat Dubai Almelaheyah | 614 | 259 | -57.8% | 97% |
| Burj Khalifa | 433 | 190 | -56.1% | 28% |
| Me'Aisem First | 954 | 460 | -51.8% | 79% |
| Al Hebiah First | 682 | 334 | -51.0% | 84% |
| Al Barsha South Fourth | 2,221 | 1,109 | -50.1% | 66% |
| Al Jadaf | 381 | 194 | -49.1% | 82% |
| Bukadra | 629 | 332 | -47.2% | 98% |
| Al Thanyah Fifth | 663 | 354 | -46.6% | 50% |
| Al Merkadh | 392 | 249 | -36.5% | 21% |
| Al Yelayiss 1 | 749 | 527 | -29.6% | 0% |
| Al Hebiah Fourth | 454 | 321 | -29.3% | 53% |
| Wadi Al Safa 5 | 1,201 | 854 | -28.9% | 75% |
| Al Barsha South Fifth | 421 | 306 | -27.3% | 73% |
| Wadi Al Safa 3 | 852 | 686 | -19.5% | 54% |
| Jabal Ali First | 996 | 808 | -18.9% | 60% |
| Al Barshaa South Third | 392 | 364 | -7.1% | 66% |
| Palm Deira | 502 | 543 | +8.2% | 94% |
| Al Khairan First | 337 | 406 | +20.5% | 53% |
| Wadi Al Safa 4 | 368 | 552 | +50.0% | 99% |
| Madinat Al Mataar | 1,152 | 1,993 | +73.0% | 83% |
هبطت 22 من 26 منطقة، والتغير الوسيط -46.6%. المنطقة النموذجية هبطت أكثر من المدينة لأن القليلة التي نمت كبيرة الحجم. أعمق الهبوطات في Dubai Investment Park Second (-85%)، Al Barshaa South Second (-82%)، Business Bay (-66%).
المناطق التي نمت عددها 4: Palm Deira (+8%)، Al Khairan First (+20%)، Wadi Al Safa 4 (+50%)، Madinat Al Mataar (+73%)، وكلها كانت الخارطة غالبة عليها في 2025. وهذا يتسق مع جدول شرائح السعر: ما استمر بيعه مال نحو وحدات الخارطة الرخيصة. لتطور حصة الخارطة حسب المنطقة على مدى أطول، راجع دليل حصة الخارطة.
أعدادنا مقابل أرقام الدائرة
عددنا الكامل، أغسطس
-48.0%
9,524 مقابل 18,317 صفقة في أغسطس 2025
رقم الدائرة، أغسطس
-36.7%
11,601 مقابل عددنا لأغسطس 2025 البالغ 18,317
تنشر الدائرة رقماً إجمالياً كل شهر، وهو ما يسمح بمراجعة الأشهر الأخيرة. في أغسطس 2026 أعلنت 11,601 صفقة بقيمة AED 27.89bn. ملفنا الشهري فيه 9,524، أي 82% من إجمالي الدائرة، وفي يوليو 87%. أما قيمة أغسطس 2025 في الملف فتطابق رقم غلف نيوز بفارق 0.3%، فالأشهر الأقدم مكتملة والأخيرة ناقصة. إذا قورن رقم الدائرة لأغسطس بعددنا لأغسطس 2025 كان الهبوط 36.7% لا 48.0%، وبالقيمة، من أرقام رسمية في الطرفين، 45.0%. وإذا أُخذ يوليو وأغسطس 2026 بأرقام الدائرة، صار هبوط الأشهر الأربعة 25.3% بدلاً من 30.7%.
النقص يمسّ المستويات ويترك الحصص بين الشرائح على حالها. وضعت الدائرة حصة الخارطة في أغسطس عند 67.1%، وعددنا يعطي 68.2%. وفي يوليو 69.1% و69.2%. السجلات الناقصة موزعة على الخارطة والجاهز بالتناسب، فترتيب الشرائح أعلاه يصمد على أرقام الدائرة أيضاً.
ما لا يستطيع السجل قوله
يُظهر السجل أي الشرائح توقفت عن تسجيل المبيعات، ولا يقول لماذا. لا توجد فيه إعلانات ولا صفقات أُلغيت، فالمشتري الذي انسحب قبل التوقيع لا يترك أثراً. ولا يميّز الشراء النقدي من الرهن، ولا يحمل الجنسية، فلا يبيّن كم من الهبوط يعود إلى مقيمين غادروا الإمارات. لإجمالي النصف الأول وكم يفسّر منه انقطاع البيانات، راجع دليل تباطؤ النصف الأول، ولأسعار السوق الجاهزة في الفترة نفسها دليل السوق الجاهزة.
البيانات من سجلات المبيعات التاريخية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي حتى 2026-09-17. مبيعات فقط، بلا إيجارات. مرجع للسوق، وليست تقييماً أو نصيحة استثمارية.