迪拜一居室交付潮：期房存量集中在哪些区域
哪些区域相对现有存量和租赁量，背着最多的期房一居室。
42,651
样本中的期房一居室成交
2023-11-06 至 2026-06-30，样本约占登记总量的 34.9%
53.7%
前十个区域的占比
仅前五个区域就占 33.5%
2.6x
期房一居室与现房一居室成交之比
全城，同一时段；样本中现房一居室 16,316 套
据 Cavendish Maxwell 统计，2026 年上半年迪拜交付了 24,800 套住宅，比上年同期多 37.9%；计划竣工量的近 37% 集中在六个社区：Jumeirah Village Circle、Dubai South、Dubai Science Park、Business Bay、Downtown 和 Dubai Healthcare City。这些数字不分户型。本文只看一居室：这部分期房集中在哪里，放在各区域现有的一居室市场旁边又有多大。
销售登记里没有竣工日期，看不出哪一年交付多少。它能看到的是 2023 年 9 月到 2026 年年中，一居室公寓以期房形式卖在了哪些区域，未来几年交付的房子就出自这批成交。下面按区域统计，再拿两样东西来对照：同一区域已经在转手的现房一居室，以及 2025 年登记的租约。
这批期房是什么时候卖出的
本节所有数字都是交易样本里的笔数，只算一居室公寓。样本每个月稳定抽取约 34.9% 的登记记录，期房与公寓的构成和完整登记一致，所以用样本算出的区域占比和比值可以代表整个市场。
| 年份 | 期房一居室 | 现房一居室 | 覆盖情况 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 1,524 | 930 | 非完整年份 |
| 2024 | 15,264 | 6,404 | 完整年份 |
| 2025 | 19,439 | 6,734 | 完整年份 |
| 2026 | 6,424 | 2,248 | 非完整年份 |
大部分期房是 2024 和 2025 年卖出的，和 2026 年起陆续交付的节奏对得上。2023 年从 9 月算起，2026 年截至 2026-06-30。2026 年还少了将近一个月：2026-05-21 至 2026-06-20 的登记记录在源数据里基本缺失。这个缺口对各区域是同时起作用的，所以不影响占比。
一居室期房集中在哪里
期房一居室样本成交不少于 200 笔的区域才列入表中，共 38 个，合计占全城的 97.2%。"期房与现房之比"是同一区域、同一时段内期房一居室成交除以现房一居室成交；现房成交不足 50 笔时不给比值，因为几笔转售就能把它拉得很偏。租约数和每平方米租金取自 2025 年 Ejari，包含所有面积段，只在该区域出现在租金表里时列出。
| 区域 | 期房一居室 | 占全城 | 现房一居室 | 期房与现房之比 | 2025 年租约 | 年租金 | 每百份租约对应的期房 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Al Barsha South Fourth | 5,413 | 12.7% | 2,331 | 2.3x | 29,315 | 986 AED/sqm | 53 |
| Business Bay | 2,594 | 6.1% | 1,307 | 2.0x | 17,866 | 1,206 AED/sqm | 42 |
| Bukadra | 2,137 | 5.0% | 0 | 转售太少 | |||
| Madinat Al Mataar | 2,077 | 4.9% | 263 | 7.9x | 8,814 | 780 AED/sqm | 68 |
| Madinat Dubai Almelaheyah | 2,054 | 4.8% | 16 | 转售太少 | 1,786 | 656 AED/sqm | 330 |
| Wadi Al Safa 5 | 1,993 | 4.7% | 389 | 5.1x | 11,633 | 712 AED/sqm | 49 |
| Al Hebiah First | 1,896 | 4.4% | 341 | 5.6x | 2,383 | 727 AED/sqm | 228 |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | 1,677 | 3.9% | 470 | 3.6x | 6,552 | 1,430 AED/sqm | 73 |
| Jabal Ali First | 1,601 | 3.8% | 729 | 2.2x | 27,152 | 778 AED/sqm | 17 |
| Al Barsha South Fifth | 1,468 | 3.4% | 174 | 8.4x | 3,182 | 918 AED/sqm | 132 |
| Palm Deira | 1,381 | 3.2% | 0 | 转售太少 | |||
| Dubai Investment Park Second | 1,305 | 3.1% | 53 | 24.6x | 2,837 | 691 AED/sqm | 132 |
| Al Barshaa South Third | 1,158 | 2.7% | 409 | 2.8x | 12,939 | 861 AED/sqm | 26 |
| Al Barshaa South Second | 1,130 | 2.6% | 68 | 16.6x | 1,267 | 986 AED/sqm | 256 |
| Al Khairan First | 1,093 | 2.6% | 449 | 2.4x | 5,621 | 1,406 AED/sqm | 56 |
| Wadi Al Safa 3 | 1,027 | 2.4% | 280 | 3.7x | 3,797 | 726 AED/sqm | 78 |
| Marsa Dubai | 885 | 2.1% | 1,260 | 0.7x | 19,729 | 1,165 AED/sqm | 13 |
| Al Thanyah Fifth | 843 | 2.0% | 649 | 1.3x | 9,164 | 1,078 AED/sqm | 26 |
| Al Merkadh | 734 | 1.7% | 872 | 0.8x | 11,346 | 1,478 AED/sqm | 19 |
| Me'Aisem First | 730 | 1.7% | 447 | 1.6x | 7,634 | 868 AED/sqm | 27 |
| Al Jadaf | 718 | 1.7% | 239 | 3.0x | 8,808 | 875 AED/sqm | 23 |
| Al Hebiah Fifth | 709 | 1.7% | 187 | 3.8x | 2,467 | 732 AED/sqm | 82 |
| Ras Al Khor Industrial First | 633 | 1.5% | 0 | 转售太少 | |||
| Wadi Al Safa 4 | 614 | 1.4% | 5 | 转售太少 | |||
| Al Yelayiss 2 | 581 | 1.4% | 205 | 2.8x | 6,124 | 835 AED/sqm | 27 |
| Al Hebiah Fourth | 564 | 1.3% | 462 | 1.2x | 10,484 | 829 AED/sqm | 15 |
| Nadd Hessa | 538 | 1.3% | 634 | 0.8x | 17,944 | 693 AED/sqm | 9 |
| Burj Khalifa | 488 | 1.1% | 825 | 0.6x | 10,240 | 1,480 AED/sqm | 14 |
| Madinat Hind 4 | 480 | 1.1% | 65 | 7.4x | |||
| Al Hebiah Third | 472 | 1.1% | 261 | 1.8x | 4,324 | 1,022 AED/sqm | 31 |
| Al Wasl | 460 | 1.1% | 83 | 5.5x | 1,964 | 1,249 AED/sqm | 67 |
| Al Satwa | 385 | 0.9% | 16 | 转售太少 | 5,800 | 921 AED/sqm | 19 |
| Wadi Al Safa 2 | 339 | 0.8% | 241 | 1.4x | 5,036 | 698 AED/sqm | 19 |
| Zaabeel First | 287 | 0.7% | 15 | 转售太少 | |||
| Al Hebiah Second | 285 | 0.7% | 130 | 2.2x | 1,404 | 1,021 AED/sqm | 58 |
| Warsan Fourth | 272 | 0.6% | 320 | 0.8x | 9,969 | 691 AED/sqm | 8 |
| Jabal Ali Industrial Second | 222 | 0.5% | 48 | 转售太少 | 898 | 1,046 AED/sqm | 71 |
| Nad Al Shiba First | 215 | 0.5% | 111 | 1.9x | 2,232 | 992 AED/sqm | 28 |
表头几名和 Cavendish Maxwell 的竣工计划基本吻合。在登记数据里，Al Barsha South Fourth 排第一，Business Bay 第二，Dubai South 所在的 Madinat Al Mataar 排第 4。Downtown 在登记系统里叫 Burj Khalifa，情况有点特别：计划竣工量不小，但一居室期房只有已在转售的现房的 0.6x，是表里比值最低的区域之一。
Business Bay 说明了绝对量和比值可以差得很远。该区样本中有 2,594 笔期房一居室成交，占全城 6.1%，怎么看都是大数。但和自己的转售市场相比只有 2.0x，低于全城的 2.6x，在 30 个有比值的区域中从高到低排第 19。它 2025 年还登记了 17,866 份租约。这里的新一居室，进入的是一个买卖和出租都已很活跃的市场。
压力最重和最轻的区域
压力最重：Dubai Investment Park Second
24.6x
期房一居室 1,305 笔，现房 53 笔
压力最轻：Burj Khalifa
0.6x
期房一居室 488 笔，现房 825 笔
以同区现房一居室为基数，期房最重的是 Dubai Investment Park Second（24.6x）、Al Barshaa South Second（16.6x）、Al Barsha South Fifth（8.4x）。这些区域的现房一居室市场还很小，等这批房子交付，可供出租或转售的房源大多就是它们。另一头的 Burj Khalifa（0.6x）、Marsa Dubai（0.7x）、Al Merkadh（0.8x），现房一居室的成交多于期房。在这类区域，新房进入的是一个已有成交价格记录、也已有租客基础的市场。
还有 8 个区域几乎没有现房一居室可比，所以不算比值：Bukadra（期房 2,137，现房 0）、Madinat Dubai Almelaheyah（期房 2,054，现房 16）、Palm Deira（期房 1,381，现房 0）、Ras Al Khor Industrial First（期房 633，现房 0）、Wadi Al Safa 4（期房 614，现房 5）、Al Satwa（期房 385，现房 16）、Zaabeel First（期房 287，现房 15）、Jabal Ali Industrial Second（期房 222，现房 48）。它们合计占全城期房的 18.1%。其中多数是新开发的片区，将来的现房一居室市场就是现在在建的这些；少数是老城区，只是样本里一居室转售很少。
和当前的租赁量对比
表格最后一列把期房量和该区域 2025 年的租约数放在一起。做法是先按样本比例把期房笔数放大成全量估计，再除以租约数。租约数包含所有户型，所以这个比值只能粗略说明一居室期房相对整个租赁市场有多大。
在同时出现在租金表里的 32 个区域中，每百份租约对应的期房一居室估计值最高的是 Madinat Dubai Almelaheyah（330）、Al Barshaa South Second（256）、Al Hebiah First（228），最低的是 Warsan Fourth（8）、Nadd Hessa（9）、Marsa Dubai（13）。超过 100 意味着这个区域不到三年卖出的期房一居室，比它一整年登记的各类租约还多。这样的区域有 5 个，其中 3 个的年租金低于 918 AED/sqm，也就是有租金数据的上榜区域的中位数。那是租赁市场里偏便宜的一段，租客在旧楼和新楼之间挑选时，价格上的选择最多。
Jebel Ali 和上面那几个区域正好相反。登记系统把它分成几个很大的区域。Jabal Ali First 有期房一居室 1,601 笔，是现房的 2.2x，2025 年租约 27,152 份；Jabal Ali Industrial Second 有期房一居室 222 笔，是现房的 n/a，2025 年租约 898 份。按租约数从大到小，Jabal Ali First 在 32 个有租金数据的上榜区域中排第 2，期房量相对它的租赁市场并不大。开间不在本文统计范围内，开间和一居室的对比见开间与一居室。
全城合计有多少套
样本只占登记总量的三分之一左右，要说全城的数，得先放大。2023-10 至 2025-12（2026 年前最后的完整月份）登记的期房一居室，样本中有 36,227 笔。这段时间样本占完整登记的 33.9%，放大后约为 107,000 套。
这个数两头都有偏差。登记窗口从 2023 年 9 月才开始，2022 年和 2023 年上半年卖出、2026 年竣工的项目没算进来；已竣工项目里没卖掉的房子也不在其中。另一方面，交付前被转手的房子会再登记一次期房成交，转售会把数字推高。登记数据能支持的只是"十万套上下"这个量级，再精确就说不上了。
期房在公寓成交中的占比如何上升、集中在哪里，见期房占比；2025 年的租金对照各区售价能带来多少回报，见基于登记租约的租金回报率。
数据来自迪拜土地局截至 2026-11-03 的销售记录（样本）和 2025 年 Ejari 租约，属市场参考，不构成估值或投资建议。