迪拜一居室交付潮：期房存量集中在哪些区域
哪些区域相对现有存量和租赁量，背着最多的期房一居室。
43,467
样本中的期房一居室成交
2023-10-09 至 2026-06-30，样本约占登记总量的 34.8%
53.6%
前十个区域的占比
仅前五个区域就占 33.5%
2.6x
期房一居室与现房一居室成交之比
全城，同一时段；样本中现房一居室 16,734 套
据 Cavendish Maxwell 统计，2026 年上半年迪拜交付了 24,800 套住宅，比上年同期多 37.9%；计划竣工量的近 37% 集中在六个社区：Jumeirah Village Circle、Dubai South、Dubai Science Park、Business Bay、Downtown 和 Dubai Healthcare City。这些数字不分户型。本文只看一居室：这部分期房集中在哪里，放在各区域现有的一居室市场旁边又有多大。
销售登记里没有竣工日期，看不出哪一年交付多少。它能看到的是 2023 年 9 月到 2026 年年中，一居室公寓以期房形式卖在了哪些区域，未来几年交付的房子就出自这批成交。下面按区域统计，再拿两样东西来对照：同一区域已经在转手的现房一居室，以及 2025 年登记的租约。
这批期房是什么时候卖出的
本节所有数字都是交易样本里的笔数，只算一居室公寓。样本每个月稳定抽取约 34.8% 的登记记录，期房与公寓的构成和完整登记一致，所以用样本算出的区域占比和比值可以代表整个市场。
| 年份 | 期房一居室 | 现房一居室 | 覆盖情况 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 2,340 | 1,348 | 非完整年份 |
| 2024 | 15,264 | 6,404 | 完整年份 |
| 2025 | 19,439 | 6,734 | 完整年份 |
| 2026 | 6,424 | 2,248 | 非完整年份 |
大部分期房是 2024 和 2025 年卖出的，和 2026 年起陆续交付的节奏对得上。2023 年从 9 月算起，2026 年截至 2026-06-30。2026 年还少了将近一个月：2026-05-21 至 2026-06-20 的登记记录在源数据里基本缺失。这个缺口对各区域是同时起作用的，所以不影响占比。
一居室期房集中在哪里
期房一居室样本成交不少于 200 笔的区域才列入表中，共 38 个，合计占全城的 97.2%。"期房与现房之比"是同一区域、同一时段内期房一居室成交除以现房一居室成交；现房成交不足 50 笔时不给比值，因为几笔转售就能把它拉得很偏。租约数和每平方米租金取自 2025 年 Ejari，包含所有面积段，只在该区域出现在租金表里时列出。
| 区域 | 期房一居室 | 占全城 | 现房一居室 | 期房与现房之比 | 2025 年租约 | 年租金 | 每百份租约对应的期房 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Al Barsha South Fourth | 5,589 | 12.9% | 2,386 | 2.3x | 29,315 | 986 AED/sqm | 55 |
| Business Bay | 2,656 | 6.1% | 1,337 | 2.0x | 17,866 | 1,206 AED/sqm | 43 |
| Bukadra | 2,137 | 4.9% | 0 | 转售太少 | |||
| Madinat Dubai Almelaheyah | 2,104 | 4.8% | 17 | 转售太少 | 1,786 | 656 AED/sqm | 338 |
| Madinat Al Mataar | 2,077 | 4.8% | 269 | 7.7x | 8,814 | 780 AED/sqm | 68 |
| Wadi Al Safa 5 | 2,003 | 4.6% | 393 | 5.1x | 11,633 | 712 AED/sqm | 49 |
| Al Hebiah First | 1,897 | 4.4% | 345 | 5.5x | 2,383 | 727 AED/sqm | 229 |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | 1,711 | 3.9% | 482 | 3.5x | 6,552 | 1,430 AED/sqm | 75 |
| Jabal Ali First | 1,628 | 3.7% | 745 | 2.2x | 27,152 | 778 AED/sqm | 17 |
| Al Barsha South Fifth | 1,485 | 3.4% | 177 | 8.4x | 3,182 | 918 AED/sqm | 134 |
| Palm Deira | 1,389 | 3.2% | 0 | 转售太少 | |||
| Dubai Investment Park Second | 1,305 | 3.0% | 53 | 24.6x | 2,837 | 691 AED/sqm | 132 |
| Al Barshaa South Third | 1,179 | 2.7% | 419 | 2.8x | 12,939 | 861 AED/sqm | 26 |
| Al Barshaa South Second | 1,130 | 2.6% | 72 | 15.7x | 1,267 | 986 AED/sqm | 256 |
| Al Khairan First | 1,100 | 2.5% | 463 | 2.4x | 5,621 | 1,406 AED/sqm | 56 |
| Wadi Al Safa 3 | 1,028 | 2.4% | 281 | 3.7x | 3,797 | 726 AED/sqm | 78 |
| Marsa Dubai | 964 | 2.2% | 1,295 | 0.7x | 19,729 | 1,165 AED/sqm | 14 |
| Al Merkadh | 887 | 2.0% | 888 | 1.0x | 11,346 | 1,478 AED/sqm | 22 |
| Al Thanyah Fifth | 861 | 2.0% | 668 | 1.3x | 9,164 | 1,078 AED/sqm | 27 |
| Me'Aisem First | 730 | 1.7% | 471 | 1.5x | 7,634 | 868 AED/sqm | 27 |
| Al Jadaf | 723 | 1.7% | 245 | 3.0x | 8,808 | 875 AED/sqm | 24 |
| Al Hebiah Fifth | 709 | 1.6% | 190 | 3.7x | 2,467 | 732 AED/sqm | 83 |
| Ras Al Khor Industrial First | 633 | 1.5% | 0 | 转售太少 | |||
| Wadi Al Safa 4 | 614 | 1.4% | 5 | 转售太少 | |||
| Al Yelayiss 2 | 598 | 1.4% | 211 | 2.8x | 6,124 | 835 AED/sqm | 28 |
| Al Hebiah Fourth | 567 | 1.3% | 482 | 1.2x | 10,484 | 829 AED/sqm | 16 |
| Nadd Hessa | 548 | 1.3% | 654 | 0.8x | 17,944 | 693 AED/sqm | 9 |
| Burj Khalifa | 530 | 1.2% | 860 | 0.6x | 10,240 | 1,480 AED/sqm | 15 |
| Al Hebiah Third | 480 | 1.1% | 268 | 1.8x | 4,324 | 1,022 AED/sqm | 32 |
| Madinat Hind 4 | 480 | 1.1% | 67 | 7.2x | |||
| Al Wasl | 472 | 1.1% | 84 | 5.6x | 1,964 | 1,249 AED/sqm | 69 |
| Al Satwa | 385 | 0.9% | 16 | 转售太少 | 5,800 | 921 AED/sqm | 19 |
| Wadi Al Safa 2 | 339 | 0.8% | 245 | 1.4x | 5,036 | 698 AED/sqm | 19 |
| Al Hebiah Second | 297 | 0.7% | 132 | 2.3x | 1,404 | 1,021 AED/sqm | 61 |
| Zaabeel First | 289 | 0.7% | 15 | 转售太少 | |||
| Warsan Fourth | 279 | 0.6% | 320 | 0.9x | 9,969 | 691 AED/sqm | 8 |
| Jabal Ali Industrial Second | 222 | 0.5% | 50 | 4.4x | 898 | 1,046 AED/sqm | 71 |
| Nad Al Shiba First | 218 | 0.5% | 112 | 1.9x | 2,232 | 992 AED/sqm | 28 |
表头几名和 Cavendish Maxwell 的竣工计划基本吻合。在登记数据里，Al Barsha South Fourth 排第一，Business Bay 第二，Dubai South 所在的 Madinat Al Mataar 排第 5。Downtown 在登记系统里叫 Burj Khalifa，情况有点特别：计划竣工量不小，但一居室期房只有已在转售的现房的 0.6x，是表里比值最低的区域之一。
Business Bay 说明了绝对量和比值可以差得很远。该区样本中有 2,656 笔期房一居室成交，占全城 6.1%，怎么看都是大数。但和自己的转售市场相比只有 2.0x，低于全城的 2.6x，在 31 个有比值的区域中从高到低排第 20。它 2025 年还登记了 17,866 份租约。这里的新一居室，进入的是一个买卖和出租都已很活跃的市场。
压力最重和最轻的区域
压力最重：Dubai Investment Park Second
24.6x
期房一居室 1,305 笔，现房 53 笔
压力最轻：Burj Khalifa
0.6x
期房一居室 530 笔，现房 860 笔
以同区现房一居室为基数，期房最重的是 Dubai Investment Park Second（24.6x）、Al Barshaa South Second（15.7x）、Al Barsha South Fifth（8.4x）。这些区域的现房一居室市场还很小，等这批房子交付，可供出租或转售的房源大多就是它们。另一头的 Burj Khalifa（0.6x）、Marsa Dubai（0.7x）、Nadd Hessa（0.8x），现房一居室的成交多于期房。在这类区域，新房进入的是一个已有成交价格记录、也已有租客基础的市场。
还有 7 个区域几乎没有现房一居室可比，所以不算比值：Bukadra（期房 2,137，现房 0）、Madinat Dubai Almelaheyah（期房 2,104，现房 17）、Palm Deira（期房 1,389，现房 0）、Ras Al Khor Industrial First（期房 633，现房 0）、Wadi Al Safa 4（期房 614，现房 5）、Al Satwa（期房 385，现房 16）、Zaabeel First（期房 289，现房 15）。它们合计占全城期房的 17.4%。其中多数是新开发的片区，将来的现房一居室市场就是现在在建的这些；少数是老城区，只是样本里一居室转售很少。
和当前的租赁量对比
表格最后一列把期房量和该区域 2025 年的租约数放在一起。做法是先按样本比例把期房笔数放大成全量估计，再除以租约数。租约数包含所有户型，所以这个比值只能粗略说明一居室期房相对整个租赁市场有多大。
在同时出现在租金表里的 32 个区域中，每百份租约对应的期房一居室估计值最高的是 Madinat Dubai Almelaheyah（338）、Al Barshaa South Second（256）、Al Hebiah First（229），最低的是 Warsan Fourth（8）、Nadd Hessa（9）、Marsa Dubai（14）。超过 100 意味着这个区域不到三年卖出的期房一居室，比它一整年登记的各类租约还多。这样的区域有 5 个，其中 3 个的年租金低于 918 AED/sqm，也就是有租金数据的上榜区域的中位数。那是租赁市场里偏便宜的一段，租客在旧楼和新楼之间挑选时，价格上的选择最多。
Jebel Ali 和上面那几个区域正好相反。登记系统把它分成几个很大的区域。Jabal Ali First 有期房一居室 1,628 笔，是现房的 2.2x，2025 年租约 27,152 份；Jabal Ali Industrial Second 有期房一居室 222 笔，是现房的 4.4x，2025 年租约 898 份。按租约数从大到小，Jabal Ali First 在 32 个有租金数据的上榜区域中排第 2，期房量相对它的租赁市场并不大。开间不在本文统计范围内，开间和一居室的对比见开间与一居室。
全城合计有多少套
样本只占登记总量的三分之一左右，要说全城的数，得先放大。2023-10 至 2025-12（2026 年前最后的完整月份）登记的期房一居室，样本中有 37,043 笔。这段时间样本占完整登记的 34.8%，放大后约为 106,000 套。
这个数两头都有偏差。登记窗口从 2023 年 9 月才开始，2022 年和 2023 年上半年卖出、2026 年竣工的项目没算进来；已竣工项目里没卖掉的房子也不在其中。另一方面，交付前被转手的房子会再登记一次期房成交，转售会把数字推高。登记数据能支持的只是"十万套上下"这个量级，再精确就说不上了。
期房在公寓成交中的占比如何上升、集中在哪里，见期房占比；2025 年的租金对照各区售价能带来多少回报，见基于登记租约的租金回报率。
数据来自迪拜土地局截至 2026-10-06 的销售记录（样本）和 2025 年 Ejari 租约，属市场参考，不构成估值或投资建议。