شقة جاهزة بغرفتي نوم بأقل من مليون درهم: أين لا يزال السجل يُظهرها

في الاثني عشر شهراً المنتهية في 2026-09-17، بلغ وسيط سعر شقة غرفتي النوم في دبي AED 1.9M للجاهزة وAED 2.4M للمبيعة على الخارطة، وكلاهما أعلى بكثير من مليون درهم. فهل لا يزال بالإمكان شراء شقة جاهزة بغرفتي نوم دون هذا الخط، وأين؟ وهل تصل شقق الخارطة في المناطق نفسها إلى هذا السعر؟

السجل يصنّف كل عملية بيع جاهزة أو على الخارطة، ويسجّل سعرها ومساحتها، وهذا يكفي لعدّ المبيعات على جانبي الخط ومقارنة النوعين منطقةً منطقة. يعتمد هذا الدليل مثالاً واحداً من أوله إلى آخره: شقة جاهزة بغرفتي نوم مساحتها 1,200 قدم مربع، اشتُريت بمبلغ AED 910,000 وتؤجَّر بمبلغ AED 70,000 في السنة، أي بعائد إجمالي قدره 7.7%. ويضع القسمان الأخيران هذا العائد بجانب ما تسجّله عقود إيجاري لكل منطقة.

كم بيع دون الخط

خلال العام، فاقت مبيعات الخارطة مبيعات الجاهز بين شقق غرفتي النوم بنسبة 2.5 إلى واحد، ومع ذلك جاء معظم ما بيع دون مليون درهم من الجاهز. مقابل كل شقة على الخارطة بيعت دون الخط، بيعت 4.3 شقة جاهزة.

والاختبار الأدق هو مواصفات المثال نفسه: 1,200 قدم مربع (111 sqm) على الأقل بسعر لا يتجاوز AED 910,000. استوفتها 66 شقة جاهزة و11 شقة على الخارطة. شقق الخارطة بهذا السعر وهذه المساحة موجودة إذن، لكن النسبة 6 إلى واحد، ومن يبحث بهذه المواصفات يبحث في الغالب بين الشقق المكتملة.

أين بيعت

المناطق التي سجّلت 10 عمليات بيع على الأقل لشقق بغرفتي نوم دون مليون درهم، مع وسيط سعر كل شقق غرفتي النوم المبيعة فيها على الجانبين. ظهرت الشقق الجاهزة دون الخط في 33 منطقة خلال العام، وشقق الخارطة دونه في 11 فقط.

يغلب الجاهز على معظم الصفوف. في Wadi Al Safa 5، وهي المنطقة الأكثر مبيعاً دون الخط، بيعت الشقة الجاهزة الوسيطة بغرفتي نوم بمبلغ AED 900K ومساحة 116 sqm (1,254 sqft)، وهي قريبة من المثال، أما وسيط الخارطة هناك فبلغ AED 1.6M.

Dubai Investment Park First على العكس. فيها 32 من أصل 70 شقة على الخارطة بيعت دون الخط، والشقق الجاهزة المبيعة فيها قليلة إلى حد لا يسمح بحساب سعر جاهز للمقارنة. من دونها ينحصر ما بيع على الخارطة دون مليون درهم في 38 عملية موزّعة على 10 منطقة أخرى.

النوعان داخل المنطقة نفسها

مقارنة وسيط الجاهز في المدينة بوسيط الخارطة فيها تقارن أحياء مختلفة من دبي، لأن المشاريع الجديدة تقع في مناطق غير مناطق المخزون المكتمل. يشرح دليل علاوة الخارطة حسب المنطقة ذلك بسعر المتر. هنا تبقى المقارنة داخل كل منطقة، وتستخدم ما يدفعه مشتري شقة بغرفتي نوم: السعر الإجمالي والمساحة التي يشتريها. تحتاج كل منطقة إلى 20 عملية بيع في العيّنة على كل جانب.

كانت شقة الخارطة أغلى في 26 من أصل 27 منطقة، بفارق وسيط +29%، وأصغر في 17 منها. والمساحة لا تفسّر إلا القليل من الفارق: وسيط الشقة الجاهزة في المدينة 118 sqm (1,274 sqft)، ووسيط شقة الخارطة 115 sqm (1,240 sqft)، بفارق 3 sqm. أما فارق السعر فأوسع بكثير، AED 1.9M للشقة الجاهزة الوسيطة مقابل AED 2.4M على الخارطة.

إيجار المثال بجانب أرقام إيجاري

إيجار المثال محسوباً بالمتر أدنى من المعدل المعتاد للمناطق، فمبلغ AED 70,000 لمساحة 1,200 قدم مربع إيجار متواضع. عائد 7.7% مصدره سعر الشراء. يضع الجدول المثال في كل منطقة من القائمة أعلاه لها بيانات إيجاري: الإيجار الذي يعطيه معدل 2025 لمساحة 1,200 قدم مربع، والعائد الإجمالي على الشقة الجاهزة الوسيطة بغرفتي نوم في تلك المنطقة بالمعدل نفسه.

في هذه المناطق يتراوح العائد الإجمالي للشقة الجاهزة الوسيطة بين 5.7% و9.2% بمعدل إيجار المنطقة، وتقل 6 من أصل 11 عن 7.7% في المثال. المثال يقع داخل هذا النطاق.

جانب خطة السداد

يسجّل السجل سعر العقد كاملاً لبيع الخارطة يوم تسجيله، ولا يحوي حقلاً لطريقة دفع ذلك السعر. يدفع مشتري الخارطة عادةً عربوناً، ثم أقساطاً أثناء البناء، وفي بعض الخطط أقساطاً تمتد سنوات بعد التسليم. أما مشتري الجاهز فيدفع السعر كله عند نقل الملكية، نقداً أو بتمويل عقاري.

هذا يحدّد ما تستطيع مقارنة الأسعار قوله. في التكلفة الإجمالية، الجداول أعلاه هي المقارنة الصحيحة، وشقة الخارطة أغلى في معظم المناطق. في النقد المطلوب عند البداية تتفوق الخارطة، والسجل لا يقيس بكم. ويختلف النوعان في الدخل أيضاً، فالشقة الجاهزة يمكن تأجيرها من يوم نقل الملكية، كما في المثال، بينما لا تدرّ شقة الخارطة شيئاً قبل اكتمال البناء. جزء من العلاوة في الجداول ثمن لتوزيع الدفع على الزمن، وجزء ثمن لمبنى أحدث، والسجل يعطي سعراً واحداً للاثنين.

هل لا يزال الشراء ممكناً؟

نعم، والغالب أن تكون الشقة جاهزة. بيعت خلال العام 302 شقة جاهزة بغرفتي نوم دون مليون درهم في العيّنة، موزّعة على 33 منطقة، وفي معظم المناطق التي تباع فيها تكون شقة الخارطة أغلى لمساحة مماثلة. أما شقق الخارطة بمواصفات المثال فنادرة: 11 عملية بيع في العيّنة، منها 7 في Dubai Investment Park First، حيث لا تكاد تُباع شقق جاهزة بغرفتي نوم للمقارنة.

للمزيد: دليل كم تكلّف شقة في دبي حسب الميزانية يغطي كل فئات الأسعار وعدد الغرف، ودليل أسعار الاستوديو يطرح سؤال الجاهز مقابل الخارطة نفسه على مساحة أصغر، ودليل عوائد الإيجار في دبي يشرح معدلات إيجاري المستخدمة أعلاه.

البيانات من سجلات مبيعات دائرة الأراضي والأملاك في دبي وعقود إيجاري حتى 2026-09-17. تغطي المبيعات المسجّلة فقط، وهي مرجع للسوق لا تقييم، وليست نصيحة استثمارية.