شقة جاهزة بغرفتي نوم بأقل من مليون درهم: أين لا يزال السجل يُظهرها
معظم شقق غرفتي النوم التي بيعت بأقل من مليون درهم في العام الماضي كانت جاهزة. شقق الخارطة بهذا السعر موجودة، لكنها متركزة في منطقة واحدة، وفي معظم المناطق التي يباع فيها النوعان تكون شقة الخارطة أغلى.
في الاثني عشر شهراً المنتهية في 2026-11-03، بلغ وسيط سعر شقة غرفتي النوم في دبي AED 1.9M للجاهزة وAED 2.4M للمبيعة على الخارطة، وكلاهما أعلى بكثير من مليون درهم. فهل لا يزال بالإمكان شراء شقة جاهزة بغرفتي نوم دون هذا الخط، وأين؟ وهل تصل شقق الخارطة في المناطق نفسها إلى هذا السعر؟
السجل يصنّف كل عملية بيع جاهزة أو على الخارطة، ويسجّل سعرها ومساحتها، وهذا يكفي لعدّ المبيعات على جانبي الخط ومقارنة النوعين منطقةً منطقة. يعتمد هذا الدليل مثالاً واحداً من أوله إلى آخره: شقة جاهزة بغرفتي نوم مساحتها 1,200 قدم مربع، اشتُريت بمبلغ AED 910,000 وتؤجَّر بمبلغ AED 70,000 في السنة، أي بعائد إجمالي قدره 7.7%. ويضع القسمان الأخيران هذا العائد بجانب ما تسجّله عقود إيجاري لكل منطقة.
كم بيع دون الخط
شقق جاهزة بغرفتي نوم دون مليون درهم
264
9.1% من 2,916 عملية بيع جاهزة في العيّنة
شقق على الخارطة بغرفتي نوم دون مليون درهم
78
1.1% من 6,997 عملية بيع على الخارطة في العيّنة
خلال العام، فاقت مبيعات الخارطة مبيعات الجاهز بين شقق غرفتي النوم بنسبة 2.4 إلى واحد، ومع ذلك جاء معظم ما بيع دون مليون درهم من الجاهز. مقابل كل شقة على الخارطة بيعت دون الخط، بيعت 3.4 شقة جاهزة.
والاختبار الأدق هو مواصفات المثال نفسه: 1,200 قدم مربع (111 sqm) على الأقل بسعر لا يتجاوز AED 910,000. استوفتها 64 شقة جاهزة و11 شقة على الخارطة. شقق الخارطة بهذا السعر وهذه المساحة موجودة إذن، لكن النسبة 6 إلى واحد، ومن يبحث بهذه المواصفات يبحث في الغالب بين الشقق المكتملة.
أين بيعت
المناطق التي سجّلت 10 عمليات بيع على الأقل لشقق بغرفتي نوم دون مليون درهم، مع وسيط سعر كل شقق غرفتي النوم المبيعة فيها على الجانبين. ظهرت الشقق الجاهزة دون الخط في 30 منطقة خلال العام، وشقق الخارطة دونه في 11 فقط.
| المنطقة | جاهز دون مليون درهم | خارطة دون مليون درهم | وسيط الجاهز بغرفتي نوم | وسيط الخارطة بغرفتي نوم |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Investment Park First | 0 | 42 | عدد غير كافٍ (2) | AED 1.2M |
| Wadi Al Safa 5 | 33 | 8 | AED 900K | AED 1.6M |
| Al Hebiah Fourth | 33 | 2 | AED 1.0M | AED 1.7M |
| Me'Aisem First | 28 | 0 | AED 1.3M | AED 1.6M |
| Al Barsha South Fourth | 22 | 6 | AED 1.4M | AED 1.7M |
| Madinat Al Mataar | 17 | 4 | AED 1.2M | AED 1.9M |
| Wadi Al Safa 2 | 18 | 0 | AED 1.3M | AED 1.8M |
| Al Warsan First | 18 | 0 | AED 770K | عدد غير كافٍ (14) |
| Nadd Hessa | 13 | 0 | AED 1.3M | AED 1.6M |
| Dubai Investment Park Second | 12 | 0 | عدد غير كافٍ (18) | AED 2.0M |
| Wadi Al Safa 3 | 5 | 6 | AED 1.3M | AED 1.7M |
| Marsa Dubai | 11 | 0 | AED 2.5M | AED 7.7M |
| Al Hebiah Fifth | 10 | 0 | AED 1.1M | AED 1.8M |
في Dubai Investment Park First، المنطقة ذات أكبر عدد من مبيعات الغرفتين تحت الحد في العينة، تضم المجموعتان الأوسع 2 سجلًا جاهزًا و112 سجلًا على الخارطة. ويشمل الجزء الأقل من الميزانية 0 سجلًا جاهزًا و42 سجلًا على الخارطة. يحجب الجدول وسيط أي جانب يقل عن 20 سجلًا. وتشمل الوسائط الأوسع مبيعات تتجاوز الحد ولا تقيّم العقار الافتراضي.
Dubai Investment Park First على العكس. فيها 42 من أصل 78 شقة على الخارطة بيعت دون الخط، والشقق الجاهزة المبيعة فيها قليلة إلى حد لا يسمح بحساب سعر جاهز للمقارنة. من دونها ينحصر ما بيع على الخارطة دون مليون درهم في 36 عملية موزّعة على 10 منطقة أخرى.
النوعان داخل المنطقة نفسها
مقارنة وسيط الجاهز في المدينة بوسيط الخارطة فيها تقارن أحياء مختلفة من دبي، لأن المشاريع الجديدة تقع في مناطق غير مناطق المخزون المكتمل. يشرح دليل علاوة الخارطة حسب المنطقة ذلك بسعر المتر. هنا تبقى المقارنة داخل كل منطقة، وتستخدم ما يدفعه مشتري شقة بغرفتي نوم: السعر الإجمالي والمساحة التي يشتريها. تحتاج كل منطقة إلى 20 عملية بيع في العيّنة على كل جانب.
| المنطقة | وسيط مساحة الجاهز | وسيط مساحة الخارطة | وسيط سعر الجاهز | وسيط سعر الخارطة | الخارطة مقابل الجاهز |
|---|---|---|---|---|---|
| Madinat Al Mataar | 106 sqm / 1,136 sqft | 105 sqm / 1,132 sqft | AED 1.2M | AED 1.9M | +66% |
| Jabal Ali First | 127 sqm / 1,362 sqft | 109 sqm / 1,171 sqft | AED 1.4M | AED 2.2M | +58% |
| Al Khairan First | 103 sqm / 1,109 sqft | 116 sqm / 1,246 sqft | AED 2.7M | AED 3.3M | +23% |
| Business Bay | 117 sqm / 1,264 sqft | 130 sqm / 1,400 sqft | AED 2.3M | AED 3.6M | +59% |
| Al Barsha South Fourth | 117 sqm / 1,264 sqft | 113 sqm / 1,214 sqft | AED 1.4M | AED 1.7M | +17% |
| Wadi Al Safa 5 | 117 sqm / 1,261 sqft | 122 sqm / 1,314 sqft | AED 900K | AED 1.6M | +75% |
| Marsa Dubai | 125 sqm / 1,347 sqft | 149 sqm / 1,599 sqft | AED 2.5M | AED 7.7M | +201% |
| Wadi Al Safa 3 | 129 sqm / 1,389 sqft | 123 sqm / 1,319 sqft | AED 1.3M | AED 1.7M | +29% |
| Al Yelayiss 2 | 93 sqm / 1,001 sqft | 90 sqm / 966 sqft | AED 1.4M | AED 1.6M | +17% |
| Burj Khalifa | 130 sqm / 1,394 sqft | 125 sqm / 1,349 sqft | AED 3.6M | AED 4.8M | +31% |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | 94 sqm / 1,013 sqft | 109 sqm / 1,169 sqft | AED 2.5M | AED 2.9M | +19% |
| Al Hebiah Fourth | 115 sqm / 1,243 sqft | 110 sqm / 1,184 sqft | AED 1.0M | AED 1.7M | +63% |
| Al Thanyah Fifth | 131 sqm / 1,405 sqft | 120 sqm / 1,290 sqft | AED 1.9M | AED 3.2M | +72% |
| Al Hebiah First | 135 sqm / 1,457 sqft | 106 sqm / 1,146 sqft | AED 1.4M | AED 2.0M | +40% |
| Al Jadaf | 118 sqm / 1,270 sqft | 99 sqm / 1,067 sqft | AED 2.0M | AED 2.1M | +2% |
| Al Barsha South Fifth | 109 sqm / 1,172 sqft | 112 sqm / 1,201 sqft | AED 1.5M | AED 1.7M | +16% |
| Me'Aisem First | 116 sqm / 1,248 sqft | 113 sqm / 1,221 sqft | AED 1.3M | AED 1.6M | +24% |
| Al Merkadh | 109 sqm / 1,169 sqft | 112 sqm / 1,210 sqft | AED 2.3M | AED 2.7M | +17% |
| Nadd Hessa | 118 sqm / 1,274 sqft | 111 sqm / 1,197 sqft | AED 1.3M | AED 1.6M | +22% |
| Al Barshaa South Third | 111 sqm / 1,191 sqft | 115 sqm / 1,239 sqft | AED 1.4M | AED 1.9M | +28% |
| Palm Jumeirah | 166 sqm / 1,782 sqft | 152 sqm / 1,638 sqft | AED 4.7M | AED 8.8M | +88% |
| Al Wasl | 147 sqm / 1,587 sqft | 129 sqm / 1,385 sqft | AED 4.5M | AED 4.2M | -7% |
| Wadi Al Safa 2 | 125 sqm / 1,348 sqft | 123 sqm / 1,319 sqft | AED 1.3M | AED 1.8M | +34% |
| Nad Al Shiba First | 143 sqm / 1,534 sqft | 93 sqm / 996 sqft | AED 2.5M | AED 3.3M | +28% |
| Al Hebiah Third | 133 sqm / 1,432 sqft | 116 sqm / 1,246 sqft | AED 1.9M | AED 2.1M | +9% |
| Al Hebiah Fifth | 94 sqm / 1,009 sqft | 108 sqm / 1,165 sqft | AED 1.1M | AED 1.8M | +72% |
| Um Suqaim Third | 121 sqm / 1,299 sqft | 125 sqm / 1,344 sqft | AED 3.6M | AED 3.7M | +1% |
كانت شقة الخارطة أغلى في 26 من أصل 27 منطقة، بفارق وسيط +28%، وأصغر في 17 منها. والمساحة لا تفسّر إلا القليل من الفارق: وسيط الشقة الجاهزة في المدينة 119 sqm (1,278 sqft)، ووسيط شقة الخارطة 115 sqm (1,236 sqft)، بفارق 4 sqm. أما فارق السعر فأوسع بكثير، AED 1.9M للشقة الجاهزة الوسيطة مقابل AED 2.4M على الخارطة.
إيجار المثال بجانب أرقام إيجاري
7.7%
العائد الإجمالي للمثال
AED 70,000 سنوياً على AED 910,000
628 درهم للمتر سنوياً
إيجار المتر في المثال
1,200 قدم مربع تساوي 111 sqm
921 درهم للمتر سنوياً
وسيط إيجار المناطق، 2025
عبر 40 منطقة لها بيانات إيجاري
إيجار المثال محسوباً بالمتر أدنى من المعدل المعتاد للمناطق، فمبلغ AED 70,000 لمساحة 1,200 قدم مربع إيجار متواضع. عائد 7.7% مصدره سعر الشراء. يضع الجدول المثال في كل منطقة من القائمة أعلاه لها بيانات إيجاري: الإيجار الذي يعطيه معدل 2025 لمساحة 1,200 قدم مربع، والعائد الإجمالي على الشقة الجاهزة الوسيطة بغرفتي نوم في تلك المنطقة بالمعدل نفسه.
| المنطقة | إيجار المتر في إيجاري، 2025 | الإيجار المقابل لـ 1,200 قدم مربع | العائد الإجمالي للشقة الجاهزة الوسيطة |
|---|---|---|---|
| Wadi Al Safa 5 | 712 درهم للمتر سنوياً | AED 79,376 | 9.3% |
| Al Hebiah Fourth | 829 درهم للمتر سنوياً | AED 92,420 | 9.2% |
| Me'Aisem First | 868 درهم للمتر سنوياً | AED 96,768 | 7.7% |
| Al Barsha South Fourth | 986 درهم للمتر سنوياً | AED 109,923 | 8.0% |
| Madinat Al Mataar | 780 درهم للمتر سنوياً | AED 86,957 | 7.1% |
| Wadi Al Safa 2 | 698 درهم للمتر سنوياً | AED 77,816 | 6.5% |
| Al Warsan First | 597 درهم للمتر سنوياً | AED 66,556 | 7.8% |
| Nadd Hessa | 693 درهم للمتر سنوياً | AED 77,258 | 6.1% |
| Dubai Investment Park Second | 691 درهم للمتر سنوياً | AED 77,035 | مبيعات جاهزة غير كافية (18) |
| Wadi Al Safa 3 | 726 درهم للمتر سنوياً | AED 80,937 | 7.2% |
| Marsa Dubai | 1,165 درهم للمتر سنوياً | AED 129,878 | 5.7% |
| Al Hebiah Fifth | 732 درهم للمتر سنوياً | AED 81,606 | 6.5% |
في هذه المناطق يتراوح العائد الإجمالي للشقة الجاهزة الوسيطة بين 5.7% و9.3% بمعدل إيجار المنطقة، وتقل 6 من أصل 11 عن 7.7% في المثال. المثال يقع داخل هذا النطاق.
جانب خطة السداد
يسجّل السجل سعر العقد كاملاً لبيع الخارطة يوم تسجيله، ولا يحوي حقلاً لطريقة دفع ذلك السعر. يدفع مشتري الخارطة عادةً عربوناً، ثم أقساطاً أثناء البناء، وفي بعض الخطط أقساطاً تمتد سنوات بعد التسليم. أما مشتري الجاهز فيدفع السعر كله عند نقل الملكية، نقداً أو بتمويل عقاري.
هذا يحدّد ما تستطيع مقارنة الأسعار قوله. في التكلفة الإجمالية، الجداول أعلاه هي المقارنة الصحيحة، وشقة الخارطة أغلى في معظم المناطق. في النقد المطلوب عند البداية تتفوق الخارطة، والسجل لا يقيس بكم. ويختلف النوعان في الدخل أيضاً، فالشقة الجاهزة يمكن تأجيرها من يوم نقل الملكية، كما في المثال، بينما لا تدرّ شقة الخارطة شيئاً قبل اكتمال البناء. جزء من العلاوة في الجداول ثمن لتوزيع الدفع على الزمن، وجزء ثمن لمبنى أحدث، والسجل يعطي سعراً واحداً للاثنين.
هل لا يزال الشراء ممكناً؟
نعم، والغالب أن تكون الشقة جاهزة. بيعت خلال العام 264 شقة جاهزة بغرفتي نوم دون مليون درهم في العيّنة، موزّعة على 30 منطقة، وفي معظم المناطق التي تباع فيها تكون شقة الخارطة أغلى لمساحة مماثلة. أما شقق الخارطة بمواصفات المثال فنادرة: 11 عملية بيع في العيّنة، منها 7 في Dubai Investment Park First، حيث لا تكاد تُباع شقق جاهزة بغرفتي نوم للمقارنة.
للمزيد: دليل كم تكلّف شقة في دبي حسب الميزانية يغطي كل فئات الأسعار وعدد الغرف، ودليل أسعار الاستوديو يطرح سؤال الجاهز مقابل الخارطة نفسه على مساحة أصغر، ودليل عوائد الإيجار في دبي يشرح معدلات إيجاري المستخدمة أعلاه.
البيانات من سجلات مبيعات دائرة الأراضي والأملاك في دبي وعقود إيجاري حتى 2026-11-03. تغطي المبيعات المسجّلة فقط، وهي مرجع للسوق لا تقييم، وليست نصيحة استثمارية.