موجة الشقق بغرفة نوم واحدة في دبي: أين يتركز مخزون الخارطة

أحصت Cavendish Maxwell تسليم 24,800 وحدة سكنية في دبي في النصف الأول من 2026، بزيادة 37.9% على الفترة نفسها من العام السابق، وتضع قرابة 37% من الإنجازات المجدولة في ست مجتمعات: قرية جميرا الدائرية ودبي الجنوب ومجمع دبي للعلوم والخليج التجاري ووسط مدينة دبي ومدينة دبي الطبية. هذه الأرقام تشمل الوحدات بكل أحجامها. يقتصر هذا الدليل على شقق الغرفة الواحدة، ويسأل أين يتركز مخزونها على الخارطة، وما حجمه في كل منطقة قياساً بسوق الغرفة الواحدة القائمة فيها.

لا يحمل سجل المبيعات تواريخ إنجاز، فلا يستطيع أن يقول ما الذي يُسلَّم ومتى. ما يستطيعه هو أن يبيّن أين بيعت شقق الغرفة الواحدة على الخارطة بين سبتمبر 2023 ومنتصف 2026، ومن هذه المبيعات تأتي التسليمات المقبلة. فيما يلي تُحصى حسب المنطقة وتُقارن بأمرين موجودين في المنطقة نفسها: شقق الغرفة الواحدة الجاهزة التي يُعاد بيعها، وعقود الإيجار المسجلة في 2025.

متى بيع هذا المخزون

كل رقم في هذا القسم عدد من عينة الصفقات، لشقق الغرفة الواحدة فقط. العينة سحب ثابت لنحو 34.5% من تسجيلات كل شهر، بتركيبة الخارطة والشقق نفسها الموجودة في السجل الكامل، ولذلك تصلح الحصص والنسب المحسوبة منها للسوق كلها.

بيع معظم المخزون في 2024 و2025، وهذا يتسق مع تسليمات تبدأ من 2026. تبدأ سنة 2023 في سبتمبر وتنتهي سنة 2026 في 2026-06-30. وسنة 2026 ناقصة أيضاً بما يقارب شهراً، لأن تسجيلات الفترة من 2026-05-21 إلى 2026-06-20 غائبة في معظمها عن البيانات المصدر. هذه الفجوة تُسقط مبيعات من كل المناطق في وقت واحد، فلا تؤثر في الحصص.

أين يتركز مخزون الغرفة الواحدة

تُدرج المنطقة إذا كان فيها 200 بيعاً على الأقل لشقق بغرفة واحدة على الخارطة في العينة. المناطق الـ38 التي تتجاوز هذا الحد تحمل 97.2% من إجمالي المدينة. عمود النسبة يقسم مبيعات الخارطة على مبيعات الجاهز في المنطقة والفترة نفسيهما، ويُترك فارغاً إذا قلّت مبيعات الجاهز عن 50، لأن بضع صفقات إعادة بيع تحرّكه كثيراً. عدد العقود والإيجار للمتر المربع أرقام Ejari لسنة 2025 لكل المساحات، ويظهران حين تكون المنطقة في جدول الإيجارات.

رأس القائمة يطابق جدول الإنجاز لدى Cavendish Maxwell. في السجل تأتي Al Barsha South Fourth أولاً، والخليج التجاري ثانياً، ومدينة المطار (Madinat Al Mataar) التي تضم دبي الجنوب في المرتبة 5. ووسط المدينة، المسجّل باسم Burj Khalifa، حالة مختلفة: إنجازاته المجدولة كثيرة، لكن مخزون الغرفة الواحدة فيه 0.6x الشقق التي يُعاد بيعها هناك، وهي من أدنى النسب في الجدول.

ويُظهر الخليج التجاري كم قد يختلف العدد المطلق عن النسبة. فيه 2,705 بيعاً لشقق بغرفة واحدة على الخارطة في العينة، أي 6.1% من المدينة، وهو مخزون كبير بأي مقياس. لكنه قياساً بسوق إعادة البيع فيه 2.0x فقط، دون نسبة المدينة البالغة 2.6x، وترتيبه 20 من 31 منطقة لها نسبة، بدءاً من الأكثر تعرضاً. وقد سجل أيضاً 17,866 عقد إيجار في 2025. الشقق الجديدة هناك تدخل سوقاً نشطة في البيع والإيجار معاً.

الأكثر والأقل تعرضاً

قياساً بشقق الغرفة الواحدة التي تُتداول الآن في المنطقة نفسها، أثقل المخزونات في Dubai Investment Park Second (24.6x)، Al Barshaa South Second (14.9x)، Al Barsha South Fifth (8.4x). سوق الغرفة الواحدة الجاهزة في هذه المناطق ما زالت صغيرة، فحين تُسلَّم الشقق قيد البناء ستكون معظم ما هو متاح للإيجار أو لإعادة البيع. وفي الطرف الآخر، في Burj Khalifa (0.6x)، Marsa Dubai (0.7x)، Nadd Hessa (0.8x) يُعاد بيع شقق جاهزة أكثر مما يُباع على الخارطة، فتدخل الشقق الجديدة سوقاً لها تاريخ أسعار وقاعدة مستأجرين.

وهناك 7 مناطق مدرجة خارج النسبة لأنها تكاد تخلو من شقق جاهزة للمقارنة: Bukadra (2,137 على الخارطة، 0 جاهزة)، Madinat Dubai Almelaheyah (2,110 على الخارطة، 17 جاهزة)، Palm Deira (1,389 على الخارطة، 0 جاهزة)، Ras Al Khor Industrial First (633 على الخارطة، 0 جاهزة)، Wadi Al Safa 4 (614 على الخارطة، 5 جاهزة)، Al Satwa (385 على الخارطة، 16 جاهزة)، Zaabeel First (289 على الخارطة، 15 جاهزة). تحمل هذه المناطق معاً 17.1% من مخزون المدينة. معظمها أحياء جديدة ستكون سوقها الجاهزة هي ما يُبنى الآن، وبعضها مناطق مركزية قديمة تندر فيها إعادة بيع الغرفة الواحدة في العينة.

مقارنةً بالإيجارات الحالية

العمود الأخير في الجدول يضع المخزون مقابل عقود الإيجار المسجلة في المنطقة في 2025. يُكبَّر عدد مبيعات الخارطة في العينة بنسبة السحب لتقدير رقم السجل الكامل، ثم يُقسم على عدد العقود. عدد العقود يشمل كل المساحات السكنية، فالنسبة مقياس تقريبي لحجم مخزون الغرفة الواحدة قياساً بسوق الإيجار كلها.

بين المناطق المدرجة الموجودة في جدول الإيجارات وعددها 32، أعلى الأرقام في Madinat Dubai Almelaheyah (342)، Al Barshaa South Second (258)، Al Hebiah First (231) بيعاً تقديرياً على الخارطة لكل 100 عقد، وأدناها في Warsan Fourth (8)، Nadd Hessa (9)، Marsa Dubai (14). الرقم فوق 100 يعني أن المنطقة باعت على الخارطة شققاً بغرفة واحدة في أقل من ثلاث سنوات أكثر مما سجلت من عقود إيجار بكل المساحات في سنة كاملة. عدد هذه المناطق 5، منها 3 إيجارها أقل من 918 AED/sqm سنوياً، وهو الوسيط بين المناطق المدرجة التي لها بيانات إيجار. هذه هي الشريحة الأرخص من سوق الإيجار، حيث يملك المستأجر الذي يفاضل بين مبنى قديم وآخر جديد أوسع هامش في السعر.

وجبل علي على النقيض من المناطق السابقة. يقسمه السجل إلى مناطق واسعة. في Jabal Ali First 1,634 شقة بغرفة واحدة على الخارطة، أي 2.1x مبيعات الجاهز، و27,152 عقد إيجار في 2025. في Jabal Ali Industrial Second 223 شقة بغرفة واحدة على الخارطة، أي 4.5x مبيعات الجاهز، و898 عقد إيجار في 2025. وترتيب Jabal Ali First حسب عدد العقود 2 من 32 منطقة مدرجة لها بيانات إيجار، بدءاً من الأكبر، فمخزونها صغير قياساً بسوق الإيجار فيها. الاستوديوهات خارج هذا العدّ، والمقارنة بينها وبين الغرفة الواحدة في الاستوديو مقابل الغرفة الواحدة.

كم شقة يبلغ المجموع

العينة نحو ثلث السجل، فلا بد من تكبير الأعداد قبل الحديث عن المدينة كلها. في العينة 37,234 بيعاً لشقق بغرفة واحدة على الخارطة سُجلت من 2023-10 إلى 2025-12، وهي آخر الأشهر الكاملة قبل 2026. العينة في تلك الأشهر 35.0% من السجل الكامل، فيصبح العدد بعد التكبير نحو 106,000.

هذا الرقم يخطئ في الاتجاهين. نافذة السجل تبدأ في سبتمبر 2023، فتفوتها مشاريع بيعت في 2022 وأوائل 2023 وتُنجز في 2026، كما تفوتها الوحدات غير المبيعة في المشاريع المنجزة. وفي الاتجاه المقابل، الوحدة التي يُعاد بيعها قبل التسليم تُسجَّل بيعاً ثانياً على الخارطة، فترفع إعادة البيع العدد. ما يدعمه السجل رقم في حدود مئة ألف تقريباً، ولا دقة أكثر من ذلك.

لكيفية ارتفاع حصة الخارطة من مبيعات الشقق وأين تركّز ذلك، راجع حصة الخارطة من السوق. ولما تدفعه إيجارات 2025 قياساً بأسعار البيع منطقةً منطقة، راجع عوائد الإيجار من العقود المسجلة.

البيانات من سجلات مبيعات دائرة الأراضي والأملاك في دبي حتى 2026-09-17 (عينة) ومن عقود إيجار Ejari لسنة 2025. مرجع للسوق، وليست تقييماً ولا نصيحة استثمارية.